“两安用地”是一个有湖南特征的名词，在省外其他城市叫“团体用地”或“城中村用地”，湖南公民更有想象力和创造力，并把此类土地直抒胸臆为“两安”——出产安顿+日子安顿，开门见山，霸气侧漏，让人难忘！

　　长沙两安用地，是指按市政府第《60号令》和《103号令》规则，核批给乡村团体经济组织或有关单位,用于安顿被征地农人的日子、出产的用地。其间，日子首要指住所；出产首要指商铺、公寓和写字楼等商业物业，能够拿来持续租借运营而获益的财物，其产权特点根本为团体一切，单个已分到私家名下。

　　2005年前，首要为安顿房和经济适用房用地，如金帆小区、德馨园、德政园和新星小区等；

　　长沙第一个两安用地项目是哪一个，现在也不太清楚了，有爱好的朋友能够去探问下。

　　1、《长沙市公民政府令第60号》即《长沙市征地补偿安顿法令施行办法》， 于2000年3月16日，由其时市长谭仲池签发，其间重要内容为：“第七条 采纳留用土地安顿的，乡民日子安顿留地目标按每人55平方米（包括日子小区的路途、房子距离及其它配套设备用地）核算到被征地的乡村团体经济组织；乡民出产安顿留地目标按被征地的总面积6-10％的份额核算到被征地的乡村团体经济组织；原乡（镇）、村建造用地数量持续保存不变。”

　　2、《长沙市公民政府令第103号》即《长沙市征地补偿施行办法》现已2008年2月17日市第13届公民政府第3次常务会议经过，由其时市长张剑飞签发，自2008年4月1日起施行。其首要内容示例，如：“第七条 征地补偿费用总额的80%应当在征地布告发布前存入土地行政主管部分在财务开设的征地补偿专用账户，其余部分应当在征地补偿安顿计划施行布告发布前足额存入。未足额存入的，区、县（市）土地行政主管部分不得发布征地补偿安顿计划施行布告。”“第十三条 撤除非农业户或采纳钱银安顿办法的农户的住所，依照规则的标准付出房子补偿费、房子装饰装饰及设备补偿费和购房补助费。”

　　上述两个法令文件，都有其时代性，在土地、房子财物、各自补偿标准与履行办法上有一些不相同的当地，能够说103号令是60号令的加强版和升级版。

　　一同，在长沙用地不断的处置进程中，因为各种原因的限制，我们拿地进程中，会碰到一种状况，某一项目依然一同在履行者两个文件，一部分同行会认为60号令现已退出历史舞台了，实则不然，睿诚研究院团队多年来在投拓服务进程中就遇到几个村有这种状况——一部分乡民按60号令履行，另一部分人按103号令来操作；如雨花区桃花村、岳麓区五星村等。

　　那些初涉长沙两安用地项意图同行，或许会一头雾水，在操作进程中必定要搞清楚，避免掉进坑里，因为不同补偿状况的交错，会形成经济测算和分配办法的不相同，终究导致村委、乡民和企业的三方利益等平衡不能有用完结、协作会停滞。

　　09年前，团体用地被政府主导开发为安顿房或经济房的土地不算，本文所说的是由村和开发企业主导的项目，曾经无以学习，省外其他城市的方法不适合长沙的实际状况，照本宣科难以落地。此阶段，首要在村里中心办理人员与开发商的互洽中达到上下的各种条件即可，标准性与合规性都值得商讨，也因而形成了许多问题，如村里单个人或村委班组几天贪腐等不良行为。

　　一同，该阶段，因城市外延的不断急剧开发，乡民在确保住所之下更多喜爱拿现金，在土地被收取后，不知道该干什么了，如打牌赌博的人特别多，在输光现金后带来了许多其他社会问题。

　　2009年开端，政府也充沛关注到本来两安用地方法的许多坏处，经过不断优化和改进，当年就退出了“103号令”来从头规划和架构两安用地的开展办法，让城市里各区域的此类项意图处置与协作上升到一个新的标准的台阶，也取得了社会各阶层的遍及支撑。

　　曾经的由村委与开发商达到协议到政府报备的方法，改动为有必要经过市土委会审阅承认后才干发动挂牌和摘牌程序；曾经的几个村里大佬直接决议计划的办法，改动为有必要在开发商拿出详细的规划和协作计划且经至少80%乡民签字赞同后，才干发动用地性质、规划目标调整等事宜；曾经的两安用地摘牌后的土地返还款由直接打到项目公司账户，改动为有必要先付款到村委会或居委会或社区指定揭露账户，然后在依据开发商工程进度逐渐返还给开发商等。

　　1）、物业返还阶段：开端的阶段，乡民要求不高，根本以物业返还为主，搞一点住所和门面就万事大吉

　　2）、钱银安顿阶段：从08年开端，遭受金融危机和冰灾，许多房子无人问津，为了打破商场去化的坚冰及加强流动性，政府推出钱银安顿方针

　　3）、物业+钱银安顿阶段：2012年开端，单纯的物业或钱银安顿，都不能满意广阔乡民日益增大的需求，许多人发生在拆迁安顿后拿到一大笔现金并不是功德，形成许多乡民沉迷于赌博和吸毒等，形成了新的社会问题，如望城森林海项目业主中，就因为拆迁一会儿进账40多万，每看过这么多钱的一户人家心花怒放，天天推牌九，数月之下，金钱散尽，妻离子散。

　　4）、物业返还+钱银安顿+自留地协作阶段：2018年至今，更多的两安用地项目，在政府和村委会及乡民等的归纳要求下，因年纪和地块运用功用而施策，不再像曾经那样简略的处置了，尤其在乡民的视野开阔后，呈现了新的趋势——年纪超越50的根本以钱银安顿为主、年青的则需求拿到适宜的物业或自动留下一些土地不卖，作为村里的共同财产来长时刻持有和吃租金。

　　睿诚研究院小结：近18年来的不断开展和方法优化，长沙市两安用地项意图处置及开发范式，发生了巨大的改动，曾经那些有少许缺点和不到位的短板在不断提高和补足，政府、村委、企业和个人等皆获益于这一改变，各界人士都一再点赞。

　　一叶能够知秋，长沙两安用地的开展办法变迁，是我疆土地改革、政企民同欲、房地产业及民生美好日子不断完善的见证，长沙同国内其他城市共同，在对团体土地的组织运用上，日益变得愈加规划和有用率。

　　2018年5月22日，编号为[2018]长沙市029号，终究被湖南园康富力置业有限公司、湖南园康置业投资有限公司等2人底价摘得，折合楼面价2895元/㎡。其间，住所限价9900元/㎡（不包括精装饰价格）。

　　长沙市疆土资源网站信息显现，[2018]长沙市029号地块规划为商业、住所用地，出让面积为32094.95平方米，S1、S7地块规划为纯商业，有用面积14344.81平方米，容积率≤7.0，修建密度≤35%，绿地率≥30%，S4、S5规划为商住用地，有用面积17750.14平方米，容积率≤5.0，商业占23%，住所占77%。开端价为54760万元，开端楼面价则为2895元/㎡。

　　依据长沙市土地办理委员会[2018]1号会议纪要，该宗地土地竞买人在签定《成交承认书》后，须与长沙市芙蓉区马王堆大街办事处火炬乡民委员会签定《关于返还村团体物业的协议》，需返还火炬村物业面积合计37000平方米（其间商业23%，住所77%，安顿人口约1030人，人均面积36平方米）。此外，返还物业应为独栋修建，其对应规划须与开发用地分隔并安顿于宗地西侧（宗地图内S4地块）。

　　Tips:本项目为富力地产与本乡园康协作，项目名称为“富力园康·新天地”。

　　宗地坐落雨花区牛头村，出让面积为76228.82平米，归纳容积率为4，出让底价103700万元，开端楼面价3401元/平米，土地最高限价11.41亿元，毛坯住所最高限制价格9900元/平米。此地块终究被长房集团部属公司所取得。

　　该宗地由农用地同意、征用成为两安用地，首要用于安顿牛头村被征地居民。宗地要求竞得人需按较低的规则价格将商品房售予安顿乡民，一同规则毛坯住所能够9900元/平方米这一较高限价对外出售，虽然有必定溢价空间，但竞买要求规则，住所60%以上户型需面临刚需团体，因而该地块项目未来怎么打造溢价有待开发商考量。

　　1、土地竞得人需为牛头村建造安顿物业167000平方米，其间住所71732平方米，公寓54894平方米，商业4000平方米，相应配套的地下室（含车位及配套用房）36374平方米。

　　2、安顿物业采纳定向定价购买办法，其间住所出售给牛头村指定需求安顿的乡民（依据乡民需求，由牛头村乡民委员会担任把关），商业和公寓产权处理至村团体经济组织(或改制后村团体企业、公司等)名下。安顿物业由牛头村一致出资。住所（含公寓）价格4680元/平方米，商业7000元/平方米，配套地下室为1800元/平方米。

　　3、依据长沙市雨花区教育局的定见,该项目中的校园用地需由摘牌单位配建并无偿移交给当地教育部分，校园建造规划为18个班，面积不少于8400平方米。

　　项目建造需契合安居型住所办理有关要求，住所户型面积不超越144平方米，其间120平方米以下的户型不少于60%，优先首套刚需团体购买。

　　2019年7月16日，开拍的另一宗[2019]长沙市003号地块为“限房价”地，与094号宗地相同也为康复挂牌，此前该宗地块于本年2月26日挂牌间断。003号地块坐落雨花区湘府东路与万家丽路交会处东南角，规划用处为商业、住所用地，出让面积43689.70㎡，容积率B1≤ 5.5、R2≤3.0,修建密度B1≤38%、R2≤24%,绿地率B1≥32 %、R2≥40%,修建操控高度B1＜120米、R2＜60米，起拍价58500万元，折合楼面价3002元/㎡，住所（毛坯）最高出售均价为9800元／㎡。

　　此外，该宗地块挂牌要求：须按规划要求整合用地；商业会集设置，临街商业须设置骑楼，住所用地商业面积须操控在3%以内；计划规划阶段应考虑与北向规划的轨迹建造项目及湘府路快速改造计划的联接等。终究，该地块以底价58500万元被长沙市佳和诚房地产开发有限公司摘得。

　　Tips:本项目由搞旧改身世的佳兆业拿下。据了解，长沙市佳和诚房地产开发有限公司为佳兆业旗下控股公司，由长沙市佳兆业物流有限公司持股90%。而长沙市佳兆业物流有限公司由湖南佳兆业房地产开发有限公司持股100%。

　　2019年9月5日上午，长沙市岳麓区东方红路与金湖路交汇处西北角的商住地块成功出让，由湖南金南置业有限公司底价（23495万元）竞得，折合楼面价1926元/平。湖南金南置业有限公司成立于2018年8月16日，是嘉兴丰悦企业办理有限公司旗下子公司。

　　地块出让面积为：37771.55平米（56.657亩）；土地规划用处为：商业B1、住所R2；容积率：商业≤4.5、住所≤3.0；修建密度：商业≤40%、住所≤22%；绿地率：商业≥20%、住所≥35%；修建限高：100米。

　　1）、竞得人需无偿返还物业面积不低于43888.80平方米（地上修建部分），包括一栋商业归纳楼不低于22383.30平方米和一栋住所楼（包括住所及临街商铺）不低于21505.50平方米。地下修建面积依照终究规划批阅确认的35.8%进行返还。一同返还的商业归纳楼由竞得人运营10年（依据《物业返还协议》，运营开端时刻为完结项目建造并经职能部分竣工检验合格后），并向东方红大街金南村乡民委员会付出租金，租金标准为20元/平方米/月，租金标准前3年不变，第4年开端年租金在上一年度租金总额的基础上递加10%，往后年度按此标准逐年递加。竞得人需与长沙市岳麓区东方红大街金南村乡民委员会签定《物业返还协议》；

　　2）、项目建造须契合安居型住所办理有关要求，144平方米以下的住所户型不少于60%，优先首套刚需团体购买；

　　3）、竞得人按相关文件执行配建配套责任教育校园和幼儿园的责任。4)、该宗地住所（毛坯）出售均价不超越9000元/平方米，土地挂牌出让最高限价为23861万元。

　　Tips:此项目由来自于湘潭的金侨控股取得，项目名称为“金侨·风华府”。

　　在土地资源的确定上，有必要由村里或渠道方等来指定靠谱人员或公司进行全程操作，不然，这事无法往下走。在本钱的释放上，皆由收买方来担任开销，以合理组织前期的拆迁、调规变性与规划规划计划等事宜；终究，在摘牌本钱及各资源价值的合理合规的是完结上，能够由中心人员或公司持有少数股权或由基金来控股等，其详细方法由详细项目来界定。

　　其二，佳兆业方法：开发商用其他子公司80-90%控股+资源渠道方或企业或个人持股10-20%

　　上述为长沙两安用地中的通行方法，跟着长沙土地资源的严重以及村委认识的觉悟，除通行办法外，现已呈现了另一种方法，即由村委会组织揭露投标来挑选其心仪的协作伙伴，例如开福区的天胜村和中岭村两项目皆是以揭露投标办法来操作的的，皆在长沙晚报登报来招募客户，见下图：

　　这两种方法，最大的差异便是，曾经能够与村里达到协议即可往下走，摘牌根本无问题；但现在单个村里进行的揭露登报投标，只是在体面上觉得愈加揭露公平一些，其项目在未拆迁前要接盘的协作伙伴先打1-2亿元的费用，对许多上市公司来说是一个不行跨过的距离；其实，这里边也表达了一个意思，满意了村里的合理需求，你才有时机或许拿到这块地。

　　Step1：对地块区位及周边资源、价格等进行充沛的调研，觉得能够算过账来，在决议是否王下面走。

　　Step2：去政府相关部分去了解清楚，该地块的一切资料及规划疆土等口径，做到心中有数，以决议是否去接洽相关人员。

　　Step3：依据政府对该地块的控规目标或参照周边相似项意图规划目标等，组好自己的强排计划，对自己的经济账在进行一次精密的测算，如能满意公司及集团的要求，能通得过检查会议，则持续往下走，不然就需求立刻中止，避免耽搁各自的时刻和精力

　　Step4：对上述问题皆无甚问题状况下，能够经过靠谱的资源方去接洽村委会及乡民代表等，去详细了解村委会及乡民的详细协作主意，看你公司的计划是否契合村里及资源方的要求

　　Step5：和村里各相关人员一同，发动拆迁规划规划及各阶段手续报批等作业，争夺在合理的周期内拿到政府的相关批文以及乡民代表80%的人的亲笔签字文件等，从法令视点去躲避相应的危险

　　Step6：落定与村里的详细规划和组织计划，充沛和谐与村里的各方面的利益联系，在确保多方共赢的基础上，约请政府领导、规划专家及媒体等来见证

　　Step7：在上述路途铺平今后，赶快发动本项意图市土委会的过会检查程序，争夺快速经过和拿到土委会的批复文件，以组织和发动土地的挂摘牌等详细事宜，终究确保该地块收入公司囊中

　　上述“七步成诗”法，说起来简略，在实操中或许会遇到许多的问题和阻止，这是很正常的事，假如那么轻松就能够搞定，也不需求你们公司来捡漏了，如想省心省劲者，可去一级招拍挂商场去举牌，没必要在两安用地范畴来花费时刻精力去折腾。

　　古有曹植“七步成诗”的锦心绣口之传说，在国内经济开展日益完善和调整优化的大趋势之下，省外的旧改、城市项目与长沙的两安用地项目等的操作方法，也越来越标准，开发商如想有用拿到此类两安用地，需求全面搞清楚本类项意图最新操作方针和办法，才不会卡壳或拿不到项目等非抱负结局呈现。