坐落成都市郫都区唐昌镇战旗村老村委会地块的第五季香境湖本年将竣工，与以往开发商从政府手中取得疆土建造用地运用权不同，这是全国第二宗、四川榜首宗挂牌的村庄团体运营性建造用地运用权入市地块。

　　2015年，郫都区等33个县（市、区）成为全国人大常委会授权展开村庄土地征收、团体运营性建造用地入市和宅基地制度变革试点区域。到现在，郫都区共有29宗村庄团体运营性建造用地运用权入市买卖，买卖面积349.88亩，成交金额2.1亿元。

　　因为试点得到活跃推动，取得比较好的效果，2016年，疆土资源部副部长张德霖在郫都区调研时表明：“四川成都郫都、广东南海和浙江德清成为全国村庄土地制度变革试点的三驾马车。”跟着试点推动，郫都区的经历正在推动国家相关法令的修订完善。

　　战旗村这宗地面积13.447亩，包含原村委会办公楼、战旗复合肥厂、预制厂。成交价格52.5万元/亩，假如加上受让人向政府交纳的土地增值收益调理金，总价格超越60万元/亩。镇上的国有土地价格在70万元~100万元/亩，这宗土地与国有土地价格也比较挨近。

　　战旗村有一家被称为成都“普罗旺斯”的“妈妈农庄”，是四川榜首家规划化栽培薰衣草的基地。受让方想依托“妈妈农庄”建成集购物、餐饮、文娱、酒店、文明、创意为一体的特征商业街。战旗村也期望从传统农业向旅行业转型，建造村庄旅行目的地。

　　战旗村支书高德敏介绍，在出让之前，战旗村先召开了乡民代表大会，发动这项作业。战旗村在2011年景立了战旗村团体财物办理公司，确认团体经济安排成员1704人，乡民代表大会授权由该公司对团体经济安排财物和资源一致运营办理。

　　郫都区变革的一项重要作业便是入市主体的确认。郫都区统筹局担任人表明，《民法总则》出台之前，村庄团体经济安排村委会不具备法人资格，郫都区清晰村委会、乡民小组等自治安排，都不直接作为团体运营性建造用地入市的施行主体，而由具有商场法人资格的新式团体经济安排作为施行主体，经授权代表农人团体展开团体运营性建造用地运用权的运营和入市。

　　取得出让收益款后，扣除土地整治本钱和入市本钱之后依照二八开份额进行分配，其间20%现金分配给1704名团体经济安排成员，别的80%包含30%公益金、10%危险金和40%公积金的提取，其间公益金用于统缴社保、公共根底设备维护等，公积金则用于团体经济安排展开。

　　高德敏说，这宗土地买卖后成交总额705.97万元，扣除250万元左右的本钱，向1704名团体经济安排成员成员现金分配了88.61万元，人均增收520元，提取公积金后，团体经济安排成员股增值2600元。

　　2月15日，中心财经领导小组办公室副主任韩俊在“中国经济50人论坛2017年年会”上表明，激活农业村庄内生展开动力，要害要打好两场硬仗。一场硬仗是激活商场，另一场便是激活要素。被以为是重头戏的激活要素便是深化村庄土地和团体产权制度变革。

　　他以浙江德清为例介绍，“团体运营性建造用地入市的榜首锤是在德清，入市只要45块地，不到400亩，成交额一个亿。德清县有1118块地，一万亩团体运营性建造用地下一步能够入市，假如都入市的话，能够带来十分可观的收益。最重要的是能够为当地村庄新产业、新业态的展开注入巨大的推动力，跟当年展开乡镇企业相同。”

　　在推动这项变革之前，郫都区也对全县全区村庄团体运营性建造用地进行了了解。郫都区疆土局相关担任人介绍，郫都区将2014年土地利用现状数据库中的团体建造用地数据及图形与土地利用总体规划和城乡规划叠加，得到契合“两规”（土地利用总体规划和城乡规划）的村庄团体运营性建造用地数据图斑总面积为2.29万亩。结合权属来历、入市可行性等要素，归纳确认试点期间可入市土地规划4932.79亩。

　　郫都区2万多亩团体土地能够入市将是很大一块土地资源。四川省社科院副院长郭晓鸣表明，团体运营性建造土地入市，使得土地供应扩展，政府征地规模缩小，征地对立会缓冲，并且也起到了资源配置优化的效果，城市房地产泡沫化也会有所缓解。

　　不过，关于这样巨大的商场，商场主体对此好像还处于张望阶段。比较近5000亩可入市的体量，变革三年来，郫都区共出让了29宗团体运营性建造用地，其间，商服用地298.78亩，仓储用地37.92亩，工业用地13.19亩。

　　郭晓鸣表明，从需求方来说，受让方动力仍是缺少，他们对团体土地的运用还有所顾忌，并且金融机构进入也缺少，与受让方相同，他们对法令变革的稳定性、可靠性有疑虑。

　　在试点方针中，郫都区对团体运营性建造用地进行了用处控制，清晰村庄团体运营性建造用地不能用于房地产开发，只能用于旅行、商业、工业等。

　　一位土地收拾项目的担任人道出了企业方面的考量：比较而言，企业取得国有工业用地价格或许更廉价；做房地产不可，假如做商业、旅行业，则需求长时间持有物业的资金实力，这就需求金融支撑。

　　如安在保证基本农田维护面积不削减、质量不下降的前提下，结合村庄社会经济特色，打破土地利用规划办理模式，利用好团体建造用地是一个难题

　　郭晓鸣说，尽管战旗村依据《郫都区村庄团体运营性建造用地运用权典当挂号方法》，成功向成都农商银行典当融资500万元。但从实践作业来看，绝大多数金融机构和投资人的后顾之虑仍未彻底免除。金融机构除了土地之外，还会考虑建筑物、附着物等要素。

　　2015年2月，全国人大常委会授权试点区域暂停施行土地办理法和城市房地产办理法关于团体建造用地运用权不得出让等规矩，当年12月又决议授权试点区域暂时调整施行物权法、担保法关于团体所有的犁地、宅基地运用权不得典当的规矩。

　　郫都区也鼓舞金融机构参加变革，采用了“一个机制、两项奖赏”的融资鼓舞方法，引导鼓舞企业融资。在农业银行、成都农商行、邮政储蓄银行、村镇银行等6家试点金融机构先行先试的根底上，鼓舞全区15家金融机构跟进。

　　其间，“一个机制”即立异危险分管机制，将村庄运营性建造用地运用权归入村庄产权典当融资危险基金保证规模，由市区两级危险基金对收买处置的净丢失按4：6的份额分管。“两项奖赏”即对展开村庄团体运营性建造用地运用权典当借款的金融机构施行专项奖赏和信贷奖赏，为金融机构和投资人免除后顾之虑。

　　团体运营性建造用地入市还面对着规划的约束，因为必须坚持犁地红线不打破，团体土地入市不失控，试点区域都拟定比较严厉的规划约束和用处控制。郭晓鸣说：“这些都是大规范的规划，没有到详细地块。”

　　郫都区疆土局相关担任人也表明，村庄团体建造用地大多是零散涣散的，而村庄区域基本农田维护率高，建造用地展开空间狭小，就地入市和调整入市项目极易与现有基本农田布局抵触，如安在保证基本农田维护面积不削减、质量不下降的前提下，结合村庄社会经济特色，打破土地利用规划办理模式，利用好团体建造用地是一个难题。

　　还有一个或许行将面对的问题，试点方针没有关于村庄土地二级商场的清晰定见，也便是说，当受让方取得团体运营性建造用地之后再次出让现在没有方针支撑。这个问题事关变革推动进程，现已引起相关部分的注重，全国正在展开建造用地二级商场的试点变革作业，郫都区接到了国有建造用地和团体建造用地二级商场变革的作业，现正在拟定施行方案。

　　不仅如此，团体土地不像国有土地由土地储备中心进行土地一级收拾，团体土地上市前谁来投入？郫都区在试点过程中清楚了产权主体，将村团体经济安排界定为土地入市主体，现已树立了65家财物办理公司。这些公司担任村团体包含土地等财物的运营办理，不过，遭到人才等各方面要素影响，团体经济安排运营办理能力良莠不齐，这也限制着团体土地入市。

　　正是在这一系列破解难题过程中，郫都区积累了一些成功经历：清楚产权主体，推动规范入市；环绕“根底办理、入市办理、配套办理”出台了21个配套文件，形成了齐备的规矩系统；探究收益分配机制，树立统筹国家、团体、个人三者的利益等。

　　其间，郫都区村庄团体运营性建造用地入市主体确认的做法，立异性地规矩了团体土地所有权人能够托付企业法人或其他安排作为入市施行主体，以受托人的名义行使土地出让人的相关权力。一起，依照《信托法》界定团体所有权人与受托人和土地运用者之间的法令关系，一方面赋予受托人全面的代表权力，另一方面将土地所有权及其收益阻隔于受托人的自有产业，然后维护农人团体经济安排及其成员的土地产业权益。

　　别的，郫都区在统筹城乡试点作业、探究团体建造用地流通时，立异探究收取根底设备配套费12%，这一实践推动了疆土部和财政部确认的收取土地增值收益调理金的决议。

　　郫都区的详细做法便是，参照国有建造用地征收规范，结合基准地价、规划用处以及入市方面的差异施行分级区分，由入市地块的团体经济安排按成交价总价款的必定份额向政府交纳土地增值收益调理金，政府将此项调理金专项用于村庄区域的社会经济展开和根底设备建造，真实完结取于村庄、用于村庄。

　　对内部分配的“二八准则”则是团体经济安排将交纳的土地增值收益调理金和扣除拆迁整治本钱后的土地收益，依照乡民自治准则，将不低于土地收益的80%作为团体公积金和公益金，用于团体经济安排展开和村庄公益设备，进步村庄的公共服务水平、强大村庄团体经济，剩余的20%则用于乡民现金分配，让乡民完结产业性增收，有更多取得感。

　　不过，郭晓鸣也表明，这种做法尽管契合新式团体经济安排的办理要求，统筹了农人产业权力完结和村庄团体经济展开强大的要求，但因为短少“村庄团体财物办理法（法令）”，团体财物的办理和运营假如缺少规范化监管，团体财物就或许呈现价值降低，乃至丢失。

　　实际上，这仅仅试点面对的其间一项现行法令不适应。郭晓鸣以为，在实践中，因部分法令法规滞后于实践、彼此抵触和条款缺失，村庄团体运营性建造用地与国有建造用地“同地同价同权”存在要害性限制。赶快修订相关法令法规，关于全面深化变革极具重要性和紧迫性。

　　比方，依照产权主体清楚的要求，郫都区引导乡民团体探究建立团体财物办理公司、村庄股份经济合作社（联社）等具有商场法人资格的新式团体经济安排，作为入市的施行主体，但是这类主体因缺少法令界定，在工商挂号、税务办理、财物监管中往往遭受妨碍。从需求方看，《土地办理法》第60条和第63条也规矩，除“团体经济安排兴办企业或联办企业”以外，不允许其他商场主体取得村庄团体运营性建造用地运用权。

　　郭晓鸣带领课题组长时间盯梢调研郫都区团体土地入市试点，在此根底上，提出了《关于村庄团体运营性建造用地入市修法的主张》，其间触及土地办理法9条修法主张、房地产办理法1条修法主张、物权法3条修法主张和担保法2条修法主张。

　　其间，现行担保法规矩，乡（镇）、村企业的土地运用权不得独自典当。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物典当的，其占用规模内的土地运用权一起典当。郭晓鸣的课题组主张，国有土地与团体土地典当应表现同地同权。能够规矩，只要以出让和出资两种方法建立的村庄团体运营性建造用地运用权能够设定典当。

　　依照布置，本年年底团体运营性建造用地运用权入市试点变革就将完结。本年的中心一号文件也提出，统筹和谐推动村庄土地征收、团体运营性建造用地入市、宅基地制度变革试点。本年两会上，国务院总理李克强在政府作业报告中提出，深化村庄土地制度变革试点，赋予农人更多产业权力。

　　疆土资源部部长姜大明在本年两会“部长通道”上介绍，依照党的十八届三中全会布置，经全国人律授权，从2015年开端，全国有33个区域展开了村庄土地征收、团体运营性建造用地入市和宅基地制度变革试点。两年多来，各试点区域据守底线、斗胆实践，现已探究总结出一批可仿制、可推行的变革效果。

　　“依照立法与变革同步准则，咱们会同有关部分研讨形成了土地办理法修正案草案，待同意后，将面向社会揭露征求定见。”姜大明表明，土地办理法修正案草案，充沛吸收了变革试点效果。