中心提示：跟着村庄复兴战略的出台，村庄与农业开发成为了商场的焦点，各路社会资本纷繁以城市围住村庄之势出场，或展开山野民宿，或推出共

　　跟着村庄复兴战略的出台，村庄与农业开发成为了商场的焦点，各路社会资本纷繁以“城市围住村庄”之势出场，或展开山野民宿，或推出同享农庄，或兴修田园综合体，为城市顾客供给心灵歇息、生态静养的农味儿产品。

　　村庄土地归于团体用地，分为团体农用地、团体建造用地、未运用地三大类，本文将依次为读者解读这三类团体用地的开发办法。

　　整体而言，农用地能够用作休闲农业和村庄旅行的出资开发，一般农田、基本农田、生态公益林等农用地，都存在开发运用的空间。

　　犁地首要以从事农业出产为主，确保粮食出产安全，在旅行开发方面，农田原则上不答应运用，特别是基本农田作为犁地红线，强烈建议不要去碰，但咱们能够运用方针盈利取得少数运营用地，例如方针鼓舞社会资本出资兴修高标准农田，建造连片面积到达必定规划的，答应在契合土地管理法律法规和土地运用整体规划的前提下，运用必定份额的土地展开参观和休闲休假旅行、加工流通等运营活动。

　　一起，项目对环境影响不大，遵从当地的展开规划，对当地的经济展开有必定促进作用的，关于其他农田的运用，当地政府一般是持支撑的情绪。社会资本可依法通过承包运营流通的办法，运用农用地从事与旅行相关的种植业、林业、畜牧业和渔业出产。这意味着能够在不改动土地性质的状况下，建造一些开敞的、不具备遮盖功用的构筑物，例如无锡田园东方，运用农用地建造农乐土、野外讲堂等休闲农业项目，为人们供给体会‘三农’的新型工业运营形状。

　　休闲农业项目在契合土地运用规划，确有必要占用犁地时，能够选用城乡建造用地增减挂钩的办法处理，即先行在异地垦地，数量和质量检验合格后，再用作建造用地。异地能够是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门同意也可跨省区施行。这既能确保18亿亩犁地只增不减，又能确保必要的建造用地供给。

　　林地是森林的载体，起到生态修养、防风固沙、林业出产等功用，最具开发价值的是那些森林茂盛、生态美丽，富含高浓度空气负离子，能够供给天然体会时机和促进大众健康的林区。

　　对森林旅行来说，林业用地打破的途径在哪儿？森林体会和森林摄生是当下最热的两个方向，国家鼓舞发挥森林多种功用，建造森林体会基地和森林摄生基地试点。从商场展开状况来看，截止2016年7月，全国各类森林体会和森林摄生基地建造项目多达500余个，其间超越50%的项目坐落森林公园、国有林场、湿地公园等规模内，试点工作将在“十三五”期间逐年展开。

　　在用地方面，能够建造森林体会（馆）中心、森林摄生（馆）中心、森林浴场、说明步道、健身步道等基础设备，但不能在基地规模内建造医院、疗养院、养老院等大型医疗、养老设备。

　　我国南边区域的广阔低山丘陵区具有大面积的低丘缓坡地，这些土地的运用现状首要是林地、园地、草地及零散的犁地（基本农田），各自所占份额不同。依照运用办法可把它分为宜农类、宜林（园）类、宜建类三大类，开发为建造用地是低丘缓坡开发运用的首要办法之一。

　　浙江省人民政府办公厅发布《关于做好低丘缓坡开发运用推动生态“坡地村镇”建造的若干定见》以下简称（《定见》），《定见》将于2018年8月1日正式施行。《定见》中明晰给出了开发的方向。

　　1、低丘缓坡开发建造应选址在斜度6度以上25度以下的非犁地规模内。2、开发建造区块应组织契合当地经济社会展开实践需求、适宜在低丘缓坡上建造的项目，制止工业项目、别墅类房地产开发项目，严厉控制其他房地产开发项目。开发建造项目方向首要有村庄建造、乡镇建造、生态休闲和休假旅行建造等方向。3、对项目区内的规划建造，应依照建造生态型村镇的要求，严厉控制修建层高和密度。4、建造项目用地应契合生态维护红线和水土保持、地质灾害防治等要求，不得触及饮用水水源维护区（含村庄饮用水水源维护规模）或天然维护区等环境敏感区、地质灾害危险点或高易发区、土地丢失要点预防区或管理区、山洪沟道、Ⅰ级维护林地以及土地运用整体规划划定的制止建造区等区域。5、各地要结合实践，树立项目准入负面清单，严厉制止不契合低丘缓坡资源开发运用条件的各类建造项目。

　　在现有方针下，团体建造用地是展开休闲农业和村庄旅行项目的重要用地方法，其间，团体运营性建造用地，在整个团体建造用地傍边占比不超越10%，在试点区域能够直接入市；宅基地是村庄团体建造用地的大头，也是村庄文旅工业展开的新空间。核算显现，我国约有19万平方公里的村庄团体建造用地，其间宅基地约占13万平方公里。

　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决议》指出，答应村庄团体运营性建造用地出让、租借、入股，施行与国有土地平等入市、同权同价。到2018年3月，团体运营性建造用地入市地块812宗，面积1.6万亩，总价款约183亿元。以此核算，上述团体运营性建造用地入市价格每亩均匀在114万元左右。当然，这仅仅均匀价格，每宗地块的详细价格还要取决于其地理位置以及入市后的用处等。

　　本年提出的宅基地一切权、资历权、运用权三权分置，在确保宅基地的团体一切权、农户资历权的前提下，适度放活宅基地的运用权。农业部颁布的《关于活跃开发农业多种功用大力促进休闲农业展开的告诉》中，明晰指出支撑农人展开农家乐，搁置宅基地收拾结余的建造用地可用于休闲农业。因而，在进行休闲农业开发建造中要充分运用搁置宅基地。关于搁置宅基地现在首要存在4种宅基地运用办法：

　　为添加租借住宅供给，缓解住宅供需矛盾，国家在包含北京、上海、佛山等城市在内的13个区域展开运用团体土地建造租借住宅的试点，村镇团体经济组织能够挑选自行开发运营，或许通过联营、入股等办法建造运营团体租借住宅。

　　以佛山市南海区为例，该区在全市规模内首先印发操作性方针文件，规则契合规划、权属明晰、用地面积超15亩、容积率大于1.5的村庄团体建造用地，可建造租借住宅，建成后只租不售，这将在必定程度上标准团体租借住宅的开发建造及运营行为。依照方案，2018年南海将建造7800套租借住宅，其间约2400套将运用团体用地建造。

　　国家发布方针答应包含北京在内的13个城市试点团体土地建造租借住宅，也催生了同享农庄这一新业态。

　　宅基地一切权仍归农人一切，将村庄搁置住宅进行个性化改造，构成一房一院一地，并依据需求改造为市民田园日子、休假摄生、文明构思工业等多种形式，通过互联网、物联网技能渠道，与城市租借住宅需求对接，政府、团体经济组织、农户以及城市顾客完成“四赢”。

　　以北京为例，截止2018年一季度，北京已有2000多套农庄参加到了“同享农庄”之中，散布在包含房山、密云在内的11个近远市郊，其间60%坐落北京一小时经济圈内。“同享农庄”发起量体裁衣，在统一规划下小规划、立异性展开农庄经济，避免了过度乡镇化对农业出产环境的损害。

　　与传统的重视处理城里白叟怎么在城区、组织养老不同，“乡居式养老”建议盘活村庄存量传统民居，招引城区白叟到村庄养老，以求回归他们向往已久的田园日子。老年人常住市郊，家人、亲朋常来看望，并在宅基园地体会耕耘，造访村庄邻里，这将带动村庄旅行的终年运转，缓解村庄旅行的时节落差，完成从村庄参观、村庄休假到村庄养老年代的过渡。

　　北京怀柔区田仙峪村委会把具有搁置院子的农户组成合作社，流通30处农人院子的运营权，租让给企业，后者把农家院子改建成各具特征的休闲养老院出租给市民。农人取得房子租金，并参加保姆、保洁、餐饮等养老服务，合作社每年取得运营赢利给社员分红，农人可取得院子租金、劳务薪酬与合作社分红三重收入。

　　我国宅基地是团体一切，且“一户一宅”，在宅基地运用权放活的布景下，整合部分相邻农户的宅基地，可开发为小型的民宿集群。乡民将搁置农房、宅基地等团体财物会集在村团体或合作社手中，后者引进社会资本进行民宿项目的开发。

　　以“侨居农家·红渡村”为例，“侨居农家·红渡村”通过对搁置农居、搁置农田、搁置劳力的价值再造，让老百姓在“不离土、不离乡、不离业”的状况下，将农户搁置住宅、院子拿出来，施行改造成为村庄精品民宿；将搁置农田连片会集规划构成农耕体会园区；将有志愿向旅行服务运营转型和现在有剩下劳动力、剩下劳动时间的农户提升为旅行服务者。在侨居农家的演示引领下，红渡村从一个无交通优势、无资源优势、无工业优势的三无村落，蜕变为一个央视《新闻联播》《朝闻全国》、《人民日报》、新华社等国内很多威望媒体相继报导的热门，成为可居、可食、可体会的乡居日子综合体。

　　我国存在很多的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等（以下简称“四荒地”），这些土地的面积广，开发潜力大。关于以“四荒地”展开休闲农业和村庄旅行的，相关文件多持鼓舞和支撑的情绪。

　　以山西左权县营疙道村为例，该村坐落山西省和河北省交界处，原本是一个偏远落后、交通极不便当的山庄窝铺，2004年整村搬家后成了一个“空壳村”，村里原有的房子、水、电、犁地、“四荒地”等资源天然破落、消失。该村在外展开的乡民抓住机遇，凭仗营疙道村地处黄土高原和华北平原天然边界和分水岭的共同的地缘优势，运用800亩荒地开发建造日月星生态庄园。通过近10年继续投入和精心打造，现在的日月星生态庄园已经成为一个集旅行、林果出产、特征饲养、农产品加工等为一体的国家3A级景区，均匀年招待游客20万人，被评为“山西最佳避暑胜地”，完成了由原始农业向一、二、三产交融展开的底子改变。(一诺农旅规划)