上市房企再融资松动信号频出之际，一级土地开发作为被商场预期将得到放行的规模，再度成为房地产商绕过楼市调控大门的融资标的。

　　8月8日晚，停牌多日的北京城建600266股吧)（600266.SH）发布布告拟定向增发39亿元，投向安顿房跟一级土地开发商场。其间，本次拟征集的12亿元将投向北京平各庄土地一级开发项目。据了解，该项目总出资达22亿元，项目公司受北京市土地收拾储藏中心顺义区分中心托付，对规划的41万平方米用地进行土地一级开发。

　　自史上最为严峻的宏观调控发动以来，“卖房不如卖地”一度成为上市房企转型标语。“比较宏观调控下楼市的不确定性，背靠政府的一级土地开发商场准入门槛较低、收益更是安稳得多。”一位北京上市房地产公司高管告知记者。

　　一级土地商场掘金热潮下，2010年以来，前有香江控股600162股吧)（600162.SH）、中南建造000961股吧)（000961.SZ）等地产商争相竞投上游土地项目，后有漳州开展000753股吧)（000751.SZ）、高金食物002143股吧)（002143.SZ）等非房企上市公司积极试水一级土地开发。

　　三年韶光逝去，紧锁的房地产再融资大门重启信号或现。而前述转型一级土地开发商场的“奔一族”们也随同项目结转，行将迎来第一批效果检验。

　　但记者查询发现，与商场预期的一级土地开发“稳赚不赔”神话不一致的是，随同地方政府财务继续紧缩，一级土地开发商往往要替代政府垫支前期包含土地拆迁款在内的开发投进款，这将导致其现金流通严重，财务本钱大幅添加。

　　“咱们最近要快速易手北京郊区的商用写字楼群，原本老板是想捂盘待涨的，因为北京房价未来真实有增值潜力，该成套写字楼方位又好，可是为了筹集资金输血一级土地开发事务，只能忍痛割爱。”前述房地产高管向记者泄漏，该公司所进行的卫星城配套建造项目，现已替代政府前期投入了10亿资金。

　　更为严重的是，因为一级开发企业本钱回收及收益完结依赖于土地出让金的及时返还，一旦摘地开发商拖欠政府土地出让金或项目流拍等状况，企业将面对无法及时回收金钱的坏账危险。

　　2011年7月，云南城投600239股吧)（600239.SH）第一批推出的地块除160亩底价成交外，其他1460亩均告流拍，这一事情严重影响了公司资金链，导致其后续开发简直堕入中止。

　　随同一级土地开发危险逐步展示，越来越多的上市房企开端转化思路，纷繁转型一二级商场联动，将一级土地开发视为二级商场拿地的一个踏板，以下降单纯一级土地开发带来的各种危险。

　　稳赚不赔神线月，当云南城投发布布告称，将受政府托付担任昆明（楼盘）环湖东路土地高达4.18万亩的一级开发项目时，国元证券000728股吧)曾发布研究报告慨叹，“一级土地开发使公司面貌一新！”在其看来，云南城投将有望凭借该项目变成昆明城市运营商。

　　支撑国元证券做出上述定论的，是云南城投与昆明市政府约好的高额出资报答预期。在两边约好方案中，出让土地的总价款在扣除悉数土地一级开发总本钱及相关税费后的

　　纯收益中，有50%收益归云南城投一切。而假如云南城投按上述方法所提取的收益缺乏开发总本钱的5%时，昆明市政府将补足差额。

　　从详细资料来看，在4.18万亩的土地中，其间建造用地高达3.45万亩，土地一级开发的期限自2008年5月30日至2013年5月30日，一共为5年。因为一级土地开发周期为3年，这意味着，三年后的2011年，云南城投就将取得进军土地一级商场第一桶金，而这第一桶金的收益更将与政府等量齐观，以5：5分红。

　　“咱们保存估量土地拍卖价格应该在200万元/亩左右，但因为近期国家一直在调控房地产商场，有或许致使二级土地拍卖价格较低甚至流拍，因而咱们给与公司的RNAV80％的折价（土地拍卖价格为200万元/亩，差价为145万元/亩）。”国元证券在研报中指出。与此同时，商场亦对云南城投一级商场转型高度看好，公司股价不到一个月时刻由22.61元涨至30.14元，涨幅达33.30%。

　　但随同三年投入期完结，2011年7月13日，环湖东路沿线土地一级开发项目的十三宗土地拍卖成果却大跌眼镜。因为招标人数未达法定要求，所以拍卖会终究上拍七宗土地，流拍三宗，仅四宗土地基本以底价成交，算计成交金额67003万元，成交面积159 亩，均匀每亩成交价421万元。

　　“云南城投一级商场开发危险在2009年已有提醒，首先是工程开展低于预期，主要是本来估计于2009年7月底被政府收储的第一期4630亩土地工程，直到2010年上半年才被地方政府收储。此外，政府在土地收储后又延迟将近一年才开端拍卖，导致公司现金流、赢利承认遭到较大影响。”一位曾长时间盯梢该公司研究员向记者泄漏。

　　在该研究员看来，房地产调控方针的日益紧缩和当地政府财务收紧是导致公司一级土地项目被延迟收益的根本原因。“2009年以来，昆明市政府债款继续滚雪球，直接影响到公司一级商场土地开发进度和对公司还款。别的，楼市的调控亦影响二级商场拿地热心，土地流拍频频。”

　　从最新状况来看，公司2012年年报显现，环湖东路土地一级开发项目，到现在累计出资约人民币73亿元。但实践仅收到昆明市土地矿藏储藏中心付出项目保底收益人民币3.22亿元，付出开发本钱算计人民币26.94亿元，算计约达30.16亿元，尚不到投进款的一半。

　　虽然环湖东路项目在本年5月现已悉数到期，但记者从公司了解到，该项目现在未有清晰成果。“仍在与政府商谈，有成果会第一时刻布告。”

　　资金回款缺乏直接导致公司现金流严重，为确保输血其他房地产项目，云南城投前后经过信任等第三方进行融资。2013年一季度，云南城投在经营收入大幅添加1872.88%至2.51亿元之时，仍亏本2474.77万元。

　　其间，当期财务费用为2139.45万元，较同比大幅提高，主要为信任融资利息支出添加所造成的。与此同时，一季度公司资产负债率亦高达81.75%。

　　“一级开发是资金高度密集型职业，一个项目运作往往触及数千亩土地，几十亿甚至数百亿资金，关于企业的资金实力和筹资才能要求十分高。”有房地产业内人士对记者表明。而跟着房地产调控的日趋严峻，二级商场开发商资金严重且对商场预期失望，拿地更加慎重，土地商场随之敏捷降温，给一级开发企业的资金链带来了巨大影响。

　　“咱们在北京郊区的一级土地开发项目就现现已过信任融资10亿，替代政府投入。不过费事的是，因为批阅手续尚未办齐，项目迟迟无法发动，后续资金投入比较严重。”前述房地产公司高管向记者泄漏。

　　此外相似云南城投式的政府违约、拖欠也给土地一级商场开发带来巨大危险，而一级商场自身收入承认特性也导致房企成绩动摇频频。

　　“近年来单纯做一级开发的现已不多了，基本上都是一级开发为二级拿地做准备，完结一二级联动。”前述房地产业内人士告知记者，“一般房企协助政府做土地一级开发后，从资源上说更具有竞拍优势，更有的企业自身就乐意自买自卖，即参加拍卖其自主开发的土地。”

　　香江控股便是其间一个典型，其在2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河两块土地一级开发项目，并在项目完结后敏捷将其收至囊中，终究开展成为公司全球家居CBD试点项目基地。

　　此外，随同地方政府债款危机日益严重，亦有上市房企抓住机会让地方政府“以地偿债”，即以政府土地补偿拖欠开发商的拆迁投入资金和土地出让金。

　　有信任公司人士向记者泄漏，中南建造善于此道，其手下一级土地开发项目往往经过政府拿地补偿，“实践上便是旧瓶装新酒，政府曩昔因开发商缺钱被逼拿地补偿的状况举目皆是，但中南建造化被迫为自动，在前期项目签约时或谈好后续归还方法，即以其所开发一级商场土地或许周边土地作为补偿。”该信任人士向记者剖析。

　　其指出，中南建造背面的利益在于，公司借一级土地开发取得二级土地受让先机，能够在看中的地块上先下手为强，“比如在一些市政中心建造配套规划中，周边的房价一般会随之增值，那么公司就能够凭借一级开发取得二级土地，使用一二级商场的联动效益取得巨大增值。”不过记者随后致电中南建造予以求证，但到发稿仍未能与公司取得联系。