土地一级开发，是指政府依据区域全体规划，依法经过收买等方法对土地进行收储，对土地上的被拆迁的方针进行征地补偿和拆迁安顿，对土地进行平坦，并进行市政基础设施和公共配套设置的建造。此种土地开发行为使得土地到达出让标准，即成为“熟地”。在传统的土地一级开发项目中，政府和企业一般选用BT方式，由政府托付企业先完结征地、拆迁及基础设施建造等作业，再由政府将土地进行出让，依照必定份额从土地出让金中分红作为企业投资收益。

　　与之比较，选用土地一级开发的PPP方式，企业不只要完结土地平坦、基础设施及公共设施的建造作业，更重要的是对路途管廊等基础设施进行运营保护，对医院、校园、文明等公共设施进行经营办理，并参加到土地全体规划、工业布局、招商引资等服务性作业中。土地一级开发PPP多体现为乡镇开发项目。

　　因为企业参加土地一级开发PPP项目并非依据法令法规的直接授权或许强制性规则，因而各当地的方针法规必然会存在差异，这些差异会使开发企业面对不容忽视的法令危险。

　　详细而言，当当地针的差异或许使房地产企业参加土地一级开发时面对以下法令危险：

　　以北京市为例，该市于2005年发布的《北京市土地储备和一级开发暂行方法》第四条规则：“土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的准则，能够由土地储备组织承当或许经过投标方法挑选有相应资质等级的房地产开发企业(以下简称开发企业)承当。”该当地性法规清晰答应房地产开发企业经过揭露招投标的方法参加土地一级开发。

　　与之相对的是，长春市于2012年发布的《长春市土地一级开发办理暂行方法》第三条规则：“本方法所称土地一级开发，是市国土资源主管部分依照土地使用全体规划、城市全体规划，为完结调控土地市场、促进土地资源合理使用方针，依法获得土地，进行前期开发、贮存以备供给土地的行为。触及国有土地及地上房子征收的，依照有关法令履行。”依据该界说，长春市的土地一级开发只能由国土资源主管部分进行，不答应房地产企业承当。

　　由此可见，企业能否参加当地的土地一级开发取决于当地法令法规以及属地化方针的规则。假如企业不在每次参加一级开发前了解当地的一级开发方针，而是想当然地沿袭既往的开发经历，将会使企业面对无法参加当地一级开发的巨大危险。

　　是否契合当地规划条件抉择了一级开发项目是否合法。假如企业在参加一级开发前不能精确了解项目应当契合的规划条件，就或许面对项目违法的法令危险。

　　以成都市为例，依据该市2007年发布的《关于活跃引入和标准社会资金进行一级土地收拾的定见》第一条的规则：一级土地收拾应当以土地使用全体规划和城市全体规划为依据，并契合城市、区域功能定位和经济社会发展要求。只要契合成都市的全体规划条件和经济社会发展等要求的项目才具有合法性。

　　此外，实践中还存在另一种状况，即有些当地政府会在城乡全体规划和土地使用全体规划还没有编制和同意的状况下，就出于融资意图与企业协作进行土地一级开发。一旦将来城乡全体规划和土地全体使用方案得不到同意，该项目就将成为未获得规划答应的违法建造项目，企业投入的资金极有或许无法回收。

　　企业的收益方式因其参加土地一级开发的程度不同而有所差异，若企业是全面而广泛的参加，那么该项目可采纳的收益方式则较丰盛。例如该地块的土地出让金分红、工业以及企业发生的税收、土地二级开发以及基础设施和公共设施运营收入等。土地一级开发PPP项目能完结土地全体开发、全体运营的特性，且政府在项目开发过程中大力支持，因而企业参加该类项目能带来可观收益，实践中主要是土地出让金的分红。

　　【例】某企业经过参加北京政府组织的揭露招投标获得了一幅地块的一级开发权力，并终究从该地块的土地出让收益中分得较为丰盛的报答。有了这一成功经历后，该企业又依据在北京展开土地一级开发的经历参加了四川成都的土地一级开发。该企业也顺畅得获得了某地块的一级开发权力。可是，当该企业完结土地开发时，才了解到四川省政府发布的《关于标准国有土地使用权出让出入办理的告诉》第二条“土地出让收入有必要全额缴入国库，不得与开发企业分红。”的规则，该企业因而遭受了严重丢失。

　　在上述事例中，四川省政府发布的《关于标准国有土地使用权出让出入办理的告诉》第二条第2款规则：“土地出让收入应及时足额缴入当地国库，归入当地基金预算办理。任何区域、部分和单位都不得以‘招商引资’、‘旧城改造’、‘国有企业改制’等各种名义减免土地出让收入，实施‘零地价’，乃至‘负地价’，或许以土地换项目、先征后返、补助等方式变相减免土地出让收入。”这一规则制止企业从当地政府处置取土地一级开发后的出让收入。与之相对的是，依据海南省于 2006年发布了《关于标准企业参加土地成片开发的告诉》第七条规则，企业参加土地一级开发的增值收益分红份额最高可达70%。因而，企业能否参加一级开发的收益分红以及分红的份额等问题遭到当当地针法规的束缚。

　　另一方面，土地收益分红是否列入土地出让开销预算也是企业获取一级开发收益的要害。依据《国务院办公厅关于标准国有土地使用权出让出入办理的告诉》以及《国有土地使用权出让出入办理方法》等规则，从2007年1月1日起，各地树立土地出让出入预决算准则，土地出让收入要悉数缴入当地国库，开销一概经过基金预算组织，未列入预算的各类项目一概不得经过土地出让收入开销。《中华人民共和国预算法》第十三条的规则：“县级以上当地各级人民代表大会检查本级总预算草案及本级总预算履行状况的陈述；同意本级预算和本级预算履行状况的陈述；改动或许吊销本级人民代表大会常务委员会关于预算、决算的不适当的抉择；吊销本级政府关于预算、决算的不适当的抉择和指令。”因而，只要当当地政府将土地收益分红列入土地出让开销预算，并经同级人大同意后，企业才干终究分得土地出让收入。

　　2016年10月13日，财政部联合20部委一起方法了《关于联合发布第三批政府和社会资本协作演示项目加速推进演示项目建造的告诉》（财金[2016]91号），该文中规则：“PPP项目主体或其他社会资本，除经过标准的土地市场获得合法土地权益外，不得违规获得未供给的土地使用权或变相获得土地收益，不得作为项目主体参加土地收储和前期开发等作业，不得借未供给的土地进行融资；PPP项意图资金来源与未来收益及清偿职责，不得与土地出让收入挂钩。”这四个“不得”已充沛说明在PPP项目中，社会资本不能作为项目主体参加土地一级开发，也不能从土地出让收入中与政府进行利益分红。

　　综上所述，土地一级开发中的当当地针差异将会使企业面对巨大的法令危险。假如企业在参加开发活动前未能充沛了解当地的方针法规，精确知道各当地针法规的差异，获得政府对收益分红的担保和许诺，那么方针危险给开发企业形成的丢失将很难经过过后补偿。因而，精确知道土地一级开发的当当地针差异及其带来的法令危险是开发企业顺畅参加土地一级开发PPP项意图第一步。回来搜狐，检查更多