城市更新是一项系统性工程，具有资金需求大、触及利益主体多、规划程序杂乱、开发周期和收益报答不确认等特征，对施行主体的投融资才能要求高。推动城市更新项目的科学分类，构建可行的收益报答机制，挑选匹配的投融资办法，是城市更新项目顺畅施行的要害。

　　本文经过整理、分析研究城市更新项目投融资办法，总结各办法优缺点，为城市更新项目规划施行落地供给参阅。

　　早在2013年，中心乡镇化作业会议就明晰提出要进步乡镇建造用地运用功率，城市建造要以盘活存量为主，不能再无控制扩展建造用地。2015年，中心城市作业会议再次指出，要坚持集约开展，要求框定总量、约束容量、盘活存量、做优增量、进步质量。能够看出，城市开展现已强化存量优化，这为城市更新的广泛开展奠定了根底。

　　2021年3月，《政府作业报告》和《十四五规划大纲》相继发布，一同提出要“施行城市更新举动”。“城市更新”初次写入我国政府作业报告和五年规划。“十四五”时期以及未来一段时刻，城市更新的重要性提高至史无前例的高度。

　　现在，国家层面尚没有城市更新的明晰界说。依据各地出台的城市更新办法及相关规则，归纳来看，城市更新是指将城市中不适应现代化城市开展和居民日子需求的区域作必要的、有方案的补葺、改建活动。

　　城市更新规模一般为城市建成区内旧小区、旧商业区、城中村等，广州市在此根底上还包含棚户区，而深圳市明晰表明城市更新与棚户区改造是彼此独立的方针系统；上海市城市更新规模相对较窄，不包含政府现已确认的旧区改造、工业用地转型、城中村改造等区域。

　　城市更新的施行办法一般包含归纳整治、有机更新和撤除重建，三种办法的更新强度和更新内容各有不同。

　　在申报立项环节，首要为城市更新单元规划方案申报，批复后归入年度更新方案。城市更新单元也是城市更新施行的基本单位，一个城市更新单元能够包含一个或许多个城市更新项目。

　　在方案编制环节，首要由申报主体托付具有资质的机构编制城市更新项目施行方案。

　　在项目施行环节，由申报主体进行拆迁后，土地揭露出让或协议出让给施行主体，进行终究的项目建造和检验，现在大部分商场化项目申报主体即为施行主体。

　　项目施行环节是城市更新中心环节，触及到的拆迁、安顿、土地出让都需求很多资金支撑，且因为拆迁时刻存在较大的不确认性，所以关于施行主体投融资要求较高。

　　一般来说，归纳整治类项目，公益性较强，资金需求较低，首要由政府主导进行施行，其投融资办法包含政府直接出资、政府专项债出资、政府授权国有企业等，资金来历首要为财务拨款、政府专项债等。

　　撤除重建和有机更新类项目，运营及收益性较显着，资金需求较高，一般依据其运营特性采纳政府与社会资本联合或纯商场化运作。

　　关于运营性较强、规划明晰、收益报答机制明晰的项目，宜选用商场化办法引进社会资本主导施行。

　　关于公益性要求高、收益报答机制还需求政府补助、规划调整较杂乱的项目，合适选用政府与社会资本协作的办法，包含PPP、出资人+EPC、当地政府+国企/房企+村团体等办法。

　　以政府部分为施行主体，运用财务资金直接进行出资建造。其建造资金的首要来历是政府财务直接出资。

　　这种办法适用目标为资金需求不大的归纳整治项目，公益性较强的民生项目，收益不明晰的土地前期开发项目。

　　2018年10月，为处理香林寺沟、黑臭河周边棚户区会集连片配套设备不全及交通拥堵等问题，改进环境相貌，南京市玄武区正式发动香林寺沟片区环境归纳整治工程。项目包含河道景象工程、游园绿洲工程、修建立面出新、街巷整治工程等。

　　项目由玄武区建造房产和交通局担任施行，触及征收非运营用房1300平方米、运营用房2300平方米。新增绿道200米，新建美化景象，路途硬质铺装改造2.5千米。项目总出资4.1亿元，悉数来历于财务资金。到2021年2月，项目拆迁和立面整治已基本完结。

　　2018年10月，为处理香林寺沟、黑臭河周边棚户区会集连片配套设备不全及交通拥堵等问题，改进环境相貌，南京市玄武区正式发动香林寺沟片区环境归纳整治工程。项目包含河道景象工程、游园绿洲工程、修建立面出新、街巷整治工程等。

　　项目由玄武区建造房产和交通局担任施行，触及征收非运营用房1300平方米、运营用房2300平方米。新增绿道200米，新建美化景象，路途硬质铺装改造2.5千米。项目总出资4.1亿元，悉数来历于财务资金。到2021年2月，项目拆迁和立面整治已基本完结。

　　以政府为施行主体，经过城市更新专项债或财务资金+专项债办法进行出资。城市更新专项债券首要收入来历包含商业租借、停车位租借、物管等运营性收入以及土地出让收入等。

　　该种办法适用目标为项目具有必定盈余有才能，能够掩盖专项债本息、完结资金自平衡。

　　2020年9月，青岛市政府发行第二十六期政府专项债券，其间触及济南路片区历史文明街区城市更新项目。该项目概算总出资11.6091亿元，政府专项债券融资8.50亿元，占总出资的73.32%。项目收入首要为客房租借收入、商业租借收入等，债券存续期内项目总收益17.4554亿元，项目可偿债收益对债款融资本息掩盖倍数为1.31倍。当期发行专项债利率为3.82%，期限为15年。

　　2020年9月，青岛市政府发行第二十六期政府专项债券，其间触及济南路片区历史文明街区城市更新项目。该项目概算总出资11.6091亿元，政府专项债券融资8.50亿元，占总出资的73.32%。项目收入首要为客房租借收入、商业租借收入等，债券存续期内项目总收益17.4554亿元，项目可偿债收益对债款融资本息掩盖倍数为1.31倍。当期发行专项债利率为3.82%，期限为15年。

　　以当地国企为施行主体，经过接受债券资金与配套融资、发行债券、方针性银行借款、专项借款等办法筹措资金。项目收入来历于项目收益、专项资金补助等方面。

　　该种办法适用目标为需政府进行全体规划把控，有必定运营收入，出资报答期限较长，需求必定补助的项目。

　　优势是可有用运用国企资源及融资优势，多元整合城市更新各种收益，能接受较长期限的出资报答；

　　2020年6月，石榴新村作为南京市推广城市更新的首个试点项目正式发动。石榴新村坐落新街口邻近，小区多为3层小楼，年久失修，寓居拥堵，设备落后，存在较大安全及消防危险。

　　南京市秦淮区政府明晰由南京越城建造集团为项目施行主体。项目收益来历包含居民承当的改造投入，项目添加部分面积出售及开发收益，按规则可运用的住所专项修理资金，相关部分争取到的国家及省老旧小区改造、棚改等专项资金，市、区财务组织的城市更新改造资金等。该项目由南京越城建造集团自筹资本金，并经过银行借款进行融资。2021年1月本项目成功取得建造银行第一批项现在期贷3828万元。

　　2020年6月，石榴新村作为南京市推广城市更新的首个试点项目正式发动。石榴新村坐落新街口邻近，小区多为3层小楼，年久失修，寓居拥堵，设备落后，存在较大安全及消防危险。

　　南京市秦淮区政府明晰由南京越城建造集团为项目施行主体。项目收益来历包含居民承当的改造投入，项目添加部分面积出售及开发收益，按规则可运用的住所专项修理资金，相关部分争取到的国家及省老旧小区改造、棚改等专项资金，市、区财务组织的城市更新改造资金等。该项目由南京越城建造集团自筹资本金，并经过银行借款进行融资。2021年1月本项目成功取得建造银行第一批项现在期贷3828万元。

　　PPP办法下，政府经过揭露引进社会资本方，由政府出资方代表和社会资本方建立项目公司，以项目公司作为项目投融资、建造及运营办理施行主体。项目投入资金有赖于股东资本金及外部商场化融资。

　　优势是商场化运作，引进社会资本进步更新功率及运营价值，危险收益合理分摊，减轻政府财务压力；

　　2020年9月，重庆市住建委正式发动九龙坡区城市有机更新老旧小区改造项目。项目触及九龙坡区六个老旧小区改造，改造小区总修建面积约102万平方米，改造栋数366栋，首要改造内容包含根底设备改造、完善工程建造和提高工程建造，项目总出资预算37180万元。

　　项目经过揭露投标挑选社会资本（北京愿景华城复兴建造公司、核工业金华建造集团、九源世界修建公司），由渝隆集团与中选的社会资本一同出资组成SPV项目公司。本项目选用“ROT”运作办法，项目协作期限为11年。项目报答机制为可行性缺口补助。

　　2020年9月，重庆市住建委正式发动九龙坡区城市有机更新老旧小区改造项目。项目触及九龙坡区六个老旧小区改造，改造小区总修建面积约102万平方米，改造栋数366栋，首要改造内容包含根底设备改造、完善工程建造和提高工程建造，项目总出资预算37180万元。

　　项目经过揭露投标挑选社会资本（北京愿景华城复兴建造公司、核工业金华建造集团、九源世界修建公司），由渝隆集团与中选的社会资本一同出资组成SPV项目公司。本项目选用“ROT”运作办法，项目协作期限为11年。项目报答机制为可行性缺口补助。

　　由当地政府担任公共配套设备投入，房地产企业担任项目改造与运营，产权一切者和谐协作同享收益。经过三方协作，既能够有用加速项目进展，也能提高项目运营收益。

　　该种办法适用目标为盈余才能较好，公共特点及配套要求较强，项目产权较为杂乱的项目。

　　深圳市福田区水围村归纳整治项目规划面积约8000㎡，共35栋统建农人楼。项目2016年发动，2018年完结，为福田区政府供给了504套人才公寓。

　　项目公共配套部分，由区政府出资，对管道燃气、给排水管网、供电系统等配套设备进行归纳整治。针对乡民楼部分，由深业集团作为公寓改造和运营方，向水围股份公司（产权一切者）统租29栋乡民楼，依照人才住所规范改造后租借给区政府，取得运营收益完结各方共赢。

　　深圳市福田区水围村归纳整治项目规划面积约8000㎡，共35栋统建农人楼。项目2016年发动，2018年完结，为福田区政府供给了504套人才公寓。

　　项目公共配套部分，由区政府出资，对管道燃气、给排水管网、供电系统等配套设备进行归纳整治。针对乡民楼部分，由深业集团作为公寓改造和运营方，向水围股份公司（产权一切者）统租29栋乡民楼，依照人才住所规范改造后租借给区政府，取得运营收益完结各方共赢。

　　开发商主导办法是指政府经过出让城市更新构成的出让用地，由开发商按规划要求担任项目的拆迁、安顿、建造、运营办理。在城市更新进程中政府不详细参加，只实行规划批阅责任，开发商自主施行。

　　下风是开发商利益至上，或许疏于公共设备或空间建造，缺少全体统筹；在地产融资受限的情况下，可继续融资面对应战加大。

　　开发商主导办法的中心是能够顺畅获取土地，并在更新改造进程中完结容积率的打破来平衡投入。不然开发商就没有施举动力，也不行继续。此前深圳、广州前期首要采纳这种办法，但广州后期逐渐走向政府主导的运作办法。

　　现在部分城市出台了土地协议出让及容积率奖赏方针，但尚无国家层面的引导规则，施行作用有限。

　　深圳坂田大街的宝吉工艺品公司2008年金融危机破产后厂房抛弃。2010年1月佳兆业以8.4亿价格完结对宝吉厂房等财物的全体收买，并向政府请求将用地性质更改为商业、住所。2011年1月宝吉厂城市更新项目取得龙岗区人民政府同意。2011年9月，佳兆业完结项目规模内的搬家和拆迁商洽。2012年12月一切回迁户完结选房，项目开端初次出售。

　　项目改造以“工改工”为主，把旧工业区更新为集作业、酒店、商业和寓居等一体的多功能区。整个项目分六期开发，一期至三期为70年产权纯寓居的住所和沿街商业，四期为保证房，五期及未来归纳体地块集住所、商务公寓、大型商业MALL、五星级酒店和超甲级写字楼于一体。

　　深圳坂田大街的宝吉工艺品公司2008年金融危机破产后厂房抛弃。2010年1月佳兆业以8.4亿价格完结对宝吉厂房等财物的全体收买，并向政府请求将用地性质更改为商业、住所。2011年1月宝吉厂城市更新项目取得龙岗区人民政府同意。2011年9月，佳兆业完结项目规模内的搬家和拆迁商洽。2012年12月一切回迁户完结选房，项目开端初次出售。

　　项目改造以“工改工”为主，把旧工业区更新为集作业、酒店、商业和寓居等一体的多功能区。整个项目分六期开发，一期至三期为70年产权纯寓居的住所和沿街商业，四期为保证房，五期及未来归纳体地块集住所、商务公寓、大型商业MALL、五星级酒店和超甲级写字楼于一体。

　　由属地企业或居民（村团体）自主进行更新改造，以满意诉求者的合理利益诉求，同享更新收益。

　　广州黄埔沙步旧村坐落开发区黄埔临港经济区规模内。因公配设备存在设备缺乏、运营办理混乱等许多问题，城市更新火烧眉毛。沙步旧村项目于2016年列入城市更新和资金方案准备项目。2021年7月，沙步旧村改造施行方案取得区政府正式批复。因乡民自主更新志愿激烈，终究批复由村团体自行更新。经测算，改造总本钱为125.51亿元。

　　本项目规划复建安顿区面积总计87.98公顷，净用地面积48.08公顷，核算容积率总面积207.27万平方米，均匀净容积率4.31。融资区面积总计70.29公顷，土地由村团体在完结拆迁补偿安顿后，按规则请求转为国有土地，协议出让给原村团体与万科组成的协作企业。由万科与市疆土部分签定土地出让合同。

　　广州黄埔沙步旧村坐落开发区黄埔临港经济区规模内。因公配设备存在设备缺乏、运营办理混乱等许多问题，城市更新火烧眉毛。沙步旧村项目于2016年列入城市更新和资金方案准备项目。2021年7月，沙步旧村改造施行方案取得区政府正式批复。因乡民自主更新志愿激烈，终究批复由村团体自行更新。经测算，改造总本钱为125.51亿元。

　　本项目规划复建安顿区面积总计87.98公顷，净用地面积48.08公顷，核算容积率总面积207.27万平方米，均匀净容积率4.31。融资区面积总计70.29公顷，土地由村团体在完结拆迁补偿安顿后，按规则请求转为国有土地，协议出让给原村团体与万科组成的协作企业。由万科与市疆土部分签定土地出让合同。

　　城市更新项目资金投入量大，且项目运作特性决议了需求政府方的支撑。现在由政府支撑，国有企业牵头，联合社会资本建立城市更新基金，成为一种新的办法探求。

　　城市更新基金适用目标为政府要点推动项目，资金需求量大，收益报答较为明晰项目。

　　优势是能够整合各方优势资源，多元筹措资本金及施行项目融资，加速项目推动；

　　下风是现在城市更新出资报答收益水平、期限等与城市更新基金资金的匹配性不强，本钱较高，退出机制不明晰，面对施行上的许多应战。

　　现在城市更新基金的出资人以房地产和修建施工企业为主，资金期限较短，关于出资报答及附加要求多。基金构架一般为母基金+子基金，子基金首要针对城市更新的各个阶段或子项目。广州市、上海市、无锡市均现已落地城市更新基金。北京市、重庆市等地发文鼓舞和探求建立城市更新专项基金。

　　针对城市更新中呈现的很多工程建造，由工程建造企业探求提出了出资人+EPC办法。该办法由政府托付其下属国企与工程建造企业一同出资建立合资公司，由合资公司担任所触及城市更新项目的出资、建造及运营办理。项目收益首要为运营收益及专项补助。在出资人+EPC办法根底上，还有相似的ABO+出资人+EPC办法。

　　该办法合适成片区域更新开发，经过全体平衡来完结城市更新的顺畅施行。部分工程建造企业受资本金投入方针要求，采纳联合工业基金进行出资的办法进行城市更新项目。

　　优势是能够引进大型工程建造单位及专业运营商，整合资金优势，完结对大体量城市更新项目的推动施行；

　　下风是现在满意这样报答机制的片区开发项目较少，受土当地针约束现有项目首要经过工程及政府补助来完结报答，存在隐性债款危险，融资难度大、归纳本钱高。

　　广东东源县城乡根底环境归纳提高工程项目出资额约为409240万元，建造内容包含土地归纳整治、饮水工程建造、环保根底设备建造、灾祸管理、流域归纳管理、市政及交通设备建造。其间土地归纳整治触及垦造水田和灯塔镇、顺天镇全域土地整治。

　　项目选用出资+EPC+O办法施行，由东源县政府授权东源县城乡建造出资公司作为项目出资主体，经过对外投标，与中标联合体（中铁二十三局集团、中铁建开展集团、中铁第五勘测规划院集团、广州南粤天德出资）组成项目公司。项目报答来历为农田垦造目标买卖等。

　　广东东源县城乡根底环境归纳提高工程项目出资额约为409240万元，建造内容包含土地归纳整治、饮水工程建造、环保根底设备建造、灾祸管理、流域归纳管理、市政及交通设备建造。其间土地归纳整治触及垦造水田和灯塔镇、顺天镇全域土地整治。

　　项目选用出资+EPC+O办法施行，由东源县政府授权东源县城乡建造出资公司作为项目出资主体，经过对外投标，与中标联合体（中铁二十三局集团、中铁建开展集团、中铁第五勘测规划院集团、广州南粤天德出资）组成项目公司。项目报答来历为农田垦造目标买卖等。

　　税收增量融资（简称TIF），是指运用存量土地的增量收益来为公共项目供给融资支撑的办法。税收增量融资的运作进程首要分为三个阶段：

　　第一阶段，拟定开发特定区域的方案。由当地政府划定某一特定区域作为税收增量融资施行区，建立TIF区的办理机构和专用账户，并规划一项针对区域的开发方案。

　　第二阶段，核定纳税基准。先运用“均等化评价价值”办法确认TIF区内征收财产税的基准值，并冻住该部分存量税收；跟着开发作业发动，被冻住的存量税收部分仍归原有纳税主体，但新增税收部分归属于TIF区的办理机构，归入专用账户用于支撑区域开发。

　　第三阶段，推动TIF区开发。此类开发将继续长达20年，经过发行中长期的税收增量支撑债券来为开发建造供给融资支撑，并以未来增量税收来偿付债券本息。完结开发方案后，TIF区自行吊销，此前调整的纳税组织回归正常次序。

　　税收增量融资的逻辑在于“政府—社会—商场”三者完结良性的有机工作，即政府的公共出资改进提高社会开展环境，招引更多社会资本和商场主体参加并提高区域的房产价值，然后引致更多新增的税收，反过来能够补偿初始的公共出资开销。

　　城市开展基金，是英国政府专门用于城市更新的专项基金，其资金悉数由政府财务拨款。城市开展基金明晰赞助目标为支撑城市旧城改造的根底设备更新工程，促进旧城区出资环境的改进。城市开展基金首要经过资金赞助对私人资本进行补助，补偿私人资本实践收益间隔，有用调集私人资本出资的积极性。

　　对部分非盈余性，但对城市确需必要的公共工程，城市开展基金供给无偿赞助。关于具有安稳现金流，且未来有盈余的工程能够采纳赢利分红和低息借款两种办法。其间，赢利分红是指城市开展基金以更新工程资本金的名义进行出资，之后可按其出资份额享有一切者权益；低息借款则是城市开展基金供给优惠利率的借款支撑更新工程。

　　存量城市年代的到来，城市商业不行避免的面对愈加严峻的同质化竞赛，加之疫情当时，防控常态化的局势下，老旧商业改造更新火烧眉毛，在未来，适应新商业潮流，投合现代年青顾客的需求，才能让商业从头勃发生机。

　　集合前锋潮人集合地成都，一同看看近期“新晋流量集合地”城市商业更新项目，从城市有热度、标杆型的“改造爆款”中进行商业反思，探求其间改造更新的“流量暗码”。

　　成都市首个EPC+O办法下的城市更新项目，在原有“修建+底商”的根底上，交融了工业精力内核与现代消费办法，在文明体会和立异零售相结合，呈现出集文、旅、产、居、游、购于一体的复合形状。

　　猛追湾的一坊——望平坊，以原纸箱厂纺织厂原址、原国税局及家属楼为根底，被改造成为猛追湾故事馆、几许书店、梅花剧场、创客同享作业空间等多种业态的复合文明归纳体。

　　猛追湾的三巷—— 香香巷，成华区传统苍蝇馆子集合地，过道缺乏十米巷子长不过百米，改造后整条街充满着国潮时髦感的门店标签，界说一场街头档口的视觉盛宴。从天祥段头到望平段尾，串联起一幅“移步异景、新老同框“的社区商业长卷，且一公里长的间隔内，调性不从众，内容不重复，达成了限量版的街区商业装备。

　　坐落在公园中心下沉式的商业体,自问世以来保持着超高热度。深藏在这个地下空间集美食、购物、拍摄、展览、休闲为一体的日子美学空间。

　　共同的装饰规划既将特征商业与外部环境相差异，又把其开阔的形状与周遭环境相交融，打破了市政公园“老龄化”和“运动场”的刻板形象，以其绝佳的空间驾驭才能、兼具功能与视觉的商业审美力、性情明显且品尝极高的品牌组合办法，成为足以代表成都、甚至中国内地小体量存量商业改造运营才能的典藏级项目。

　　坐落在成都的东郊回忆板块，是于城市人文根底上的一次更新。连续文明头绪，打造了一处传统川式的“院坝”景象空间，又经过业态布局，交融了新的都市时髦。

　　“前锋潮人打卡地”、“多元文明集合地”、“主题文娱体会地”是万科天荟的标签，不仅是集合年青人的潮流地标，仍是工业生机中心，万科天荟做出了本身的独具一格。

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