2022年上半年，受多地疫情重复等超预期要素影响，全国房地产商场阅历了史无前例的应战，商品房出售规划大幅下降，房地产开发出资累计同比初次负添加。一起，我国经济运转的外部环境仍严峻杂乱，经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”十分重要。

　　本年以来，中心和各部委频频开释活跃信号，各地全面落实因城施策，上半年当地优化方针近500次，创前史同期新高，职业方针环境进入宽松周期。跟着疫情影响的逐步削弱以及方针效果的持续闪现，5月以来要点城市出售面积环比转增，商场底部上升。

　　下半年，估计有利于房地产职业平稳健康开展的方针将持续出台，房地产商场将逐步企稳康复，但全年难改下行态势，商品房出售面积同比降幅或超10%。面对新的商场环境，企业该怎么应对？

　　(一)价格水平：上半年新房与二手房价格累计均微幅上涨，房价呈现企稳横盘态势

　　百城新建住所方面，2022年上半年百城新建住所价格累计上涨0.15%，房价现底部企稳痕迹。依据我国房地产指数体系百城价格指数，2022年上半年百城新建住所价格累计上涨0.15%，为2016年以来同期最低水平，涨幅较2021年同期收窄1.55个百分点。4月以来，在持续性的稳楼市方针助力下，百城新建住所价格稳中微升，6月百城新建住所均价16205元/平方米，环比上涨0.04%，房价呈现底部企稳痕迹。

　　分队伍来看，一线城市新建住所价格持续横盘，上半年累计上涨0.21%，累计涨幅处近五年同期较低水平；二线城市新房价格有所康复，累计上涨0.33%；三四线代表城市新房价格持续低迷，上半年各月价格环比均跌落。分城市群来看，长三角上半年价格累计上涨0.24%，新房商场稳步康复，嘉兴、宁波等城市房价累计涨幅均超1%；珠三角价格累计涨幅较2021年同期收窄起伏最大，房价低位盘整，肇庆、中山等城市新建住所价格累计跌幅居百城前列；京津冀新房商场分解，价格康复动力缺乏；山东半岛新房商场仍显低迷，价格累计改变由涨转跌。

　　百城二手住所方面，依据我国房地产指数体系百城价格指数，2022年上半年百城二手住所价格累计上涨0.17%，较2021年上半年收窄2.39个百分点，较2021年下半年亦有所收窄。受多地疫情重复冲击，商场决心有所走弱，5月、6月价格环比再次跌落，但跌幅有限，房价全体呈横盘态势。

　　(二)成交规划：上半年要点城市住所出售面积同比下降超四成，5月起环比转增，商场底部上升

　　2022年1-5月，全国商品房出售面积为5.1亿平方米，同比下降23.6%，商品房出售额为4.8万亿元，同比下降31.5%。5月，全国商品房出售面积、出售额同比降幅较4月别离收窄7.2和8.9个百分点，商场边沿有所修正。

　　上半年，要点100城新建商品住所成交面积降幅超四成，购房者置业决心缺乏，成交规划为近几年同期最低水平，商场连续调整态势。依据中指数据，2022年上半年，要点100城新建商品住所月均成交面积约3099万平方米，同比下降42%（受部分安顿房项目会集网签等要素影响，6月广州、青岛和姑苏等城市商品住所成交规划环比显着添加，若除掉安顿房数据，要点100城成交面积同比下降44%），与2019-2021年同期均值比较下降31%，较2019年同期下降28%，商场心情全体偏低。

　　5-6月，方针优化叠加疫情影响逐步弱化，热门城市房地产商场略有康复，要点100城成交面积同比降幅持续收窄，5月环比转增，6月环比持续添加，据初步统计，6月环比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%（若除掉安顿房，6月环比添加近四成，同比下降约34%）。

　　从周度数据来看，5月以来，要点50城商品住所周度成交面积全体呈上升态势，第26周(6月20-26日)，要点50城商品住所总成交面积796.2万平米，同比下降14.1%。商场成交规划的环比进步，一方面，因方针效果初显，商场心情有所修正；另一方面，部分城市项目会集网签，必定程度亦带动买卖数据上升（受部分安顿房项目会集网签等要素影响，广州、青岛、姑苏、温州等城市近期周度成交规划显着添加，若除掉安顿房数据，要点50城第26周成交面积同比下降27%）。

　　不同队伍城市来看，2022年上半年，在部分区域疫情重复、方针效果不及预期等影响下，一线城市商品住所成交面积同比下降32.9%，二线月，各线代表城市新建商品住所成交面积环比均添加，但同比仍连续下降趋势，其间一线%，降幅显着收窄，商场决心有所改进，三四线城市同比降幅超三成。

　　二手住所方面，1-5月要点城市成交规划显着下行，5月中下旬起商场心情有所修正。2022年1-5月，15个代表城市二手住所累计成交面积为3015万平方米，同比下降49.6%，较2019-2021同期均值下降30.3%。二季度受疫情重复和商场预期偏弱等要素影响，商场成交连续低温态势，5月中下旬以来，部分热门城市商场心情有所修正。

　　(三)需求结构：短期刚需张望心情浓，改进性需求耐性强，大都城市90平以下住所占比回落

　　图：2022年1-5月30个代表城市套总价均值和中位数较2021年改变图

　　2022年以来，宏观经济下行压力显着加大、居民收入预期走弱以及商场预期不稳等要素，对刚需置业集体的影响愈加显着，购房者张望心情更重，特别是房价较高的热门一二线城市，低总价段产品的刚需客户买房志愿下降显着，需求开释动力缺乏，而较高总价段产品的改进性集体入市活跃性相对较好，改进型产品体现出必定耐性。

　　受此影响，30个代表城市中超对折城市均匀套总价连续上涨趋势，深圳、南京、无锡、芜湖等城市成交套总价均值及中位数涨幅较为杰出，沈阳、福州、姑苏、廊坊、佛山等城市楼盘成交套总价均值与中位数均较2021年有所跌落。

　　商场干流需求仍聚集90-120平方米产品，代表城市90-120平方米住所成交套数占比遍及在四成以上。从成交套数占比改变来看，大都城市90平以下产品占比下降，改进性产品占比有所进步。与2021年比较，30个代表城市中，19个城市90平米以下面积段产品成交占比下降，刚需户型体现全体偏弱。19个城市120-144平方米成交套数占比有所进步；21个城市144-200平方米和21个城市200平方米以上大户型成交套数占比小幅进步，改进类产品体现相对较好。

　　本年以来，企业资金压力不减叠加商场调整态势连续，房企新开工活跃性缺乏。2022年1-5月，全国房子新开工面积为5.2亿平方米，同比下降30.6%。全国房子施工面积为83.2亿平方米，同比下降1.0%。房子竣工面积为2.3亿平方米，同比下降15.3%。

　　上半年要点城市供给端显着走弱，新批上市面积同比降幅超四成，6月房企推盘志愿进步。2022年上半年，受购房者张望心情稠密、疫情管控和商场出售低迷等要素影响，房企推盘活跃性缺乏，供给节奏显着放缓。据初步统计，2022年上半年，要点50城商品住所月均新批上市面积1675万平方米，同比下降44%，与2019-2021年同期均值比较下降39%，较2019年同期亦下降39%。6月，企业推盘节奏有所加速，50个代表城市商品住所月均供给规划同比下降近四成，降幅较5月收窄约10个百分点，环比添加42%，商场供给端有所修正。

　　要点城市短期库存安稳在相对高位，出清周期有所延伸。到5月末，50个代表城市商品住所可售面积处于2017年以来的相对高位，按近12个月月均出售面积核算，短期库存出清周期为15.3个月，较2021年底延伸3.3个月；若按近6个月月均出售面积核算，短期库存出清周期为18.9个月，较2021年底延伸5.0个月。

　　图：2020年以来各线代表城市商品住所短期库存出清周期（按近6个月月均出售面积核算）

　　分队伍来看，到2022年5月底，按近6个月月均出售面积核算，一线个月，短期库存面对必定压力；三四线个月，商场库存去化压力较大。

　　2022年上半年，受房地产买卖商场活跃度缺乏、企业资金压力大等要素影响，政府供地力度放缓，全国300城住所用地供求规划均缩量显着，推出面积和成交面积同比别离下降44.3%和55.6%，其间成交面积处于2009年以来同期最低水平。

　　住所用地楼面价坚相等稳，溢价率持续下探。2022年上半年，全国300城住所用地成交楼面均价为6133元/平方米，同比上涨1.4%，均匀溢价率为4.3%，坚持在低位。

　　图：2022年上半年全国300城各线城市住所用地推出和成交相关方针同比改变

　　上半年各线城市住所用地供求规划均下降，成交规划降幅均在四成以上。其间，一线城市推出面积同比降幅超两成，二线、三四线城市土地商场全体体现仍较低迷，推出面积同比降幅均超四成，成交面积降幅均在50%以上。多城市供地量尽管减缩，但为了进步企业拿地活跃性，当地政府进步供地质量，优质地块添加带动一线和二线城市住所用地成交楼面均价结构性上涨，而三四线城市受商场下行影响较大，成交楼面价同比跌落超两成。

　　注：流拍撤牌率=（流拍宗数+撤牌宗数）/（流拍宗数+撤牌宗数+成交宗数）。

　　流拍和撤牌方面，2022年上半年土拍心情连续上一年下半年的低温态势，房企拓储出资力度偏弱，全国住所用地流拍撤牌率仍居高位。依据中指数据，2022年上半年，全国流拍和撤牌数量算计1995宗，在土地供地力度削弱的影响下，流拍和撤牌地块数量同比别离下降14.3%、21.5%，流拍撤牌率达23.4%，较上一年同期进步5.1个百分点，较上一年下半年下降3.1个百分点。

　　受商场成交康复不及预期、企业资金压力大等要素影响，房地产开发出资同比下降。2022年1-5月，全国房地产开发出资额为5.2万亿元，同比下降4.0%。5月，房地产开发出资额为1.3万亿元，同比下降7.8%，单月降幅较4月收窄2.3个百分点。

　　1-5月房企到位资金同比下降超25%，降幅持续扩展。除利用外资外，各项资金来源同比均下降，企业资金压力不减。2022年1-5月，房地产开发企业到位资金为6.0万亿元，同比下降25.8%。其间，国内借款为0.8万亿元，同比下降26.0%；定金及预收款为1.9万亿元，同比下降39.7%；个人按揭借款为1.0万亿元，同比下降27.0%。

　　本年二季度，受国内多地疫情爆发等超预期要素影响，实体经济短期遭到的冲击较大，工作压力添加，加重我国经济下行压力。短期看，国内经济运转的内外部环境仍存在较大不确定性，稳工作保民生压力仍在。

　　伴跟着稳经济一揽子方针的落地收效以及疫情影响的逐步削弱，国内生产康复有望进一步加速，除个别疫情防控仍较严厉的城市外，受约束的消费需求有望逐步改进，一起当地专项债加速发行带动基建项目开工建造加速，基建出资的支撑力度有望进一步进步。货币方针持续从总量上发力安稳宏观经济大盘，下半年不扫除持续非对称降息，房贷利率短期仍有必定下降空间。

　　2022年以来，各地活跃结合本身状况出台相关调控办法，上半年，全国已有超180个省市从降首付份额、加大引才力度、发放购房补助、进步公积金借款额度等方面放松了房地产调控方针，需求端方针不断发力，方针出台频次近500次。热门一二线城市需求较为旺盛，因而方针调控优化较为慎重；一般二线及三四线城市房地产商场调整压力较大，方针调控频次较高，但商场对调控办法优化的敏感性弱，方针效果不显着。

　　2022年上半年，宏观经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”重要性有所进步，中心屡次表态支撑当地政府因城施策安稳房地产商场。但现在部分城市调控方针力度仍坚持相对抑制，在商场出售持续下行的状况下，方针力度有望进一步加强。短期来看，房地产商场康复安稳运转前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两头方针均仍有空间。

　　详细来看，需求端，一是，估计住宅方针与人口、人才、租借方针结合仍是各地因城施策优化调控方针的重要方向，跟进城市的规划有望持续扩展；

　　二是，优化“认贷认房”规范、下降首付份额和房贷利率、下降买卖税费等方针或持续，下降购房者的置业本钱；

　　三是，热门城市有望持续优化限购方针，答应补缴社保或个税成为样板，企业、法拍房等限购方针均存在优化空间；

　　四是，各当地针或愈加精细化，因城施策、因区施策，出台愈加精细化、针对性强的方针促进刚性和改进性住宅需求开释；

　　五是，估计一线城市仍以微调为主，二线及三四线城市方针优化力度有望持续加大。

　　供给端，一是，估计将持续优化调整预售资金监管方针，更好地为企业弥补资金流动性，进步预售资金运用功率。二是，下降企业税费开销，减轻企业资金压力或是企业端方针发力方向。

　　(三)商场趋势：下半年商场企稳康复，全年商品房出售面积降幅或超10%，全年出资或微降

　　图：2011年以来全国商品房半年度出售面积及同比增速（达观、中性和失望景象）

　　估计全年商场规划同比回落，失望景象下，商品房出售面积同比降幅或超13%。短期来看，三季度全国商场有望进入企稳康复通道，但康复节奏仍依赖于宏观经济的修正节奏、疫情防控效果、方针优化力度等方面。达观景象下，估计下半年商品房出售面积同比小幅添加，带动全年出售面积同比降幅在7%左右；中性景象下，下半年商品房出售面积与上一年同期根本相等，全年同比降幅或超10%；失望景象下，下半年全国商品房出售面积同比仍小幅下降，全年商品房出售面积同比降幅或超13%。

　　分队伍来看，依据中指查询数据，2022年6月，各线城市置业志愿均有所进步，一线置业志愿激烈，二线持续改进。

　　一线城市商场有望持续康复。6月以来北京、上海商场呈现复苏态势，商品住所周度成交规划上行，在房贷利率下行、引才方针发力等要素影响下，北京、上海商场或将进一步康复。广州、深圳当时商场心情全体不高，但6月以来广州楼市方针有所松动，方针效果有待进一步闪现。

　　估计二线和三四线城市分解将加重，热门二线及东部中心城市群内部三四线城市商场或将首先企稳回暖。二线城市中，城市根本面较好，经济耐性强、人口流入量大，杰出的住宅需求对房地产商场构成有力支撑的城市，在方针的持续显效下，商场或将持续好转，如杭州、成都、姑苏等城市。而太原、天津、贵阳、南宁等城市购房者置业心情未见显着好转，商场活跃度不高，短期商场调整压力仍在。

　　三四线城市中，佛山、东莞、昆山、湖州等城市商场活跃度有所好转，购房者置业志愿进步，商场决心有所修正。但关于大大都三四线城市来说，当时商场仍处于深度调整阶段，短期持续优化方针的空间和力度均较弱，商场修正动力缺乏，估计短期商场规划持续探底，商场康复仍需时刻。

　　价格方面，优势区域商场份额有望进步，如江苏、广东、浙江、安徽等地，对下半年全国房价构成结构性带动，全年商品房出售均价或处于横盘状况。

　　新开工方面，短期来看，在商场出售未呈现显着复苏及房企融资端得到改进之前，开工或仍面对较大下行压力，但跟着房地产商场的逐步企稳康复，企业新开工活跃性或将有所修正，特别是热门城市新开工节奏有望加速。别的，土地规划的缩量或成为下半年新开工修正的首要连累项之一。全年来看，新开工面积难改下降趋势，失望景象下，全年新开工面积同比降幅或超20%。

　　出资方面，下半年竣工或逐步修正带动出资好转，但全年仍面对调整压力。2022年下半年，跟着买卖商场的进一步好转，企业出资活跃性有望进步，特别是当地政府“保交给”要求下，在施工程建造或逐步修正，竣工或将对出资构成必定支撑。别的，本年以来土地出让金大起伏下滑，下半年土地购置费或难有显着改观。达观景象下，下半年开发出资小幅添加，带动全年出资额微增。失望景象下，若买卖商场修正不及预期，企业资金面压力未得到更好改进，企业出资端或仍面对调整压力。

　　上半年，22城已悉数完结第一批次会集供地出让，北京、广州、上海、杭州、姑苏、合肥、成都等18城发布二批次，其间北京、福州、厦门、青岛、武汉、宁波、杭州、合肥、姑苏9城已完结竞拍。

　　1. 优质地块放量，部分中心城市主城区推地规划占比进步，多宗回炉地块下调开始价

　　2022年22城第一批次推出面积较上一年第一批次下降58.7%，其间，仅合肥、厦门、深圳添加，其他19城推出面积较上一年第一批次均下降。大都城市第一批会集供地主城区推出规划占比较上一年第一批次进步，武汉、长沙、福州、郑州、南京主城区地块面积占比均超六成。在土地商场热度较低状况下，多城市优化供地结构、进步中心区优质土地占比，以期进步房企参拍活跃性。

　　推出地价上看，2022年第一批次22城中有18城推出楼面价较2021年第一批次进步，但关于详细地块来说，多个地块下调开始价，特别是回炉地块。如厦门集美区中亚城、后溪回炉地块，下调开始楼面价起伏近5000元/㎡；宁波江北区CC09-06回炉地块开始楼面价由6404元/㎡降至5700元/㎡；杭州一宗地块下降起拍价，一起撤销无偿移送保证性租借住宅面积。

　　全体来看，为进步企业拿地志愿，带动土地商场活跃度，本年以来，当地政府一方面拿出中心区优质地块，一起削减竞配建降企业本钱，并有多宗回炉地块已实质性降地价。这些优质项目未来入市后区位及本钱优势显着，或将对前期拿地的项目产生直接冲击。

　　2. 中心城市土地缩量或导致新房阶段性供给缺乏，下半年商场重启过程中，房价面对上涨压力

　　22城第一批次全体成交面积较上一年第一批次下降62%，出让金较上一年第一批次下降53%。22城中仅深圳、厦门、上海成交面积较上一年第一批次添加，其他19城均下降，其间广州、姑苏、郑州、济南、青岛降幅均超六成，天津、武汉、沈阳、长春降幅超九成。

　　二批次中，上半年北京、厦门、福州、青岛、姑苏、合肥等9城已完结竞拍，成交面积较第一批次持续下降6.0%，其间杭州、北京、宁波等热门一二线城市成交面积较第一批次降幅超10%。中心城市土地缩量将约束未来新房商场供给量，或导致这部分城市新房商场阶段性供给缺乏，商场重启后，中心城市或面对房价上涨压力。

　　除此之外，拿地企业仍以国央企、当地渠道为主，部分城市当地渠道托底显着，民企拿地情绪全体偏慎重。据统计，2022年第一批次国央企及当地渠道拿地宗数占比达75%，民企仅为25%。国央企和当地渠道拿地规划占比持续在高位，未来企业格式亦将产生新的改变。

　　2022年1-6月，TOP100房企累计出售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%，较上月收窄2.1个百分点；其间出售额超千亿房企9家，较上一年同期削减10家；超百亿房企85家，较上一年同期削减47家。成绩方针方面，2022年上半年，15家代表房企方针完结率均值为32.0%，显着低于上一年同期的50.5%。拿当地面，2022年1-6月，TOP100企业拿地总额6594.7亿元，拿地规划同比下降60.0%，降幅比上月收窄4.7个百分点。

　　全体来看，2022年以来中心及当地房地产供求两头方针尽管持续调整，但购房者置业预期缺乏，叠加疫情重复影响下，房地产商场仍连续低温态势。关于房地产企业来说，新时期，企业更需科学决策，鉴别潜力区域与城市，掌握结构性时机，修炼内功，进步产品力与服务力，完成稳健开展。当时，跟着各地调控方针的持续发力，部分城市商场已现企稳康复痕迹，企业应紧跟方针改变，及时掌握商场周期改变，调整营销战略促进出售回款。

　　国央企持续发挥担任效果。在房地产职业运转不畅的当下，国央企仍需发挥担任效果，促进房地产商场平稳开展。出资方面，主张聚集优势区域和优势板块，运用数据东西科学决策，不盲目拿地，从出资端掌握危险。

　　运营稳健的民企在防控危险前提下，活跃作为，掌握机会。房地产职业商场空间仍较大，稳健性民营企业仍需活跃作为，捉住新一轮商场重启机会，完成稳健开展。

　　出险企业实在处理本身问题，化解危险。一方面，可从公司层面引进国企进行混改，为企业增信，促进融资疏通，助力企业康复正常运营。另一方面，收并购是现在房企危险化解的重要手法之一，其间项目层面收并购是现行收并购的首要方式，其优势是能够快速回笼资金、完成资产负债表减肥等，但当时由于种种原因，收并购成交功率不高，出险企业在此过程中应愈加自动作为。此外，通过多年运营开展，企业遍及具有专业化优异团队，在职业调整过程中，更应保存中心团队，探究开展代建等新的事务开展形式。