新华网北京10月24日电（袁雅锦）变革敞开40年以来，我国经济与社会开展阅历了天翻地覆的改动，人们的日子逐渐殷实起来了。期间，房地产职业作为国民经济的支柱工业，在不断满意与改进居民住所需求，加速助推城市化进程以及带动相关职业开展等方面发挥着重要效果。

　　作为整个进程的参加者和见证者，清华大学房地产研讨所所长刘洪玉教授近来承受新华网采访，回想了变革敞开以来房地产职业的进退沉浮。他以为，包含住所商品化的试点在内、我国对住所原则变革的探究与实践已走过了38个年初，房地产职业是“从无到有”逐渐开展成为我国经济之重要人物的。虽然磕磕碰碰一向伴随着各种争议，但房地工业在改进居民住所条件、改动城市相貌、进步城市承载才能、促进城市经济开展和国民经济添加等方面的奉献众所周知，也是其他职业所无法代替的。

　　早在80年代中期就聚集住所问题研讨的刘洪玉，可谓这个职业较早的思索者之一。研讨生的学位论文，就以1985年乡镇住所普查数据为根底对2000年小康住所开展方针及其完结途径进行了探究；1989年-1991年，刘洪玉赴港进行中英土地管理原则比较研讨，为我国正在进行的土地运用原则变革供给了许多有参考价值的方针主张；1992年，他作为专家组副组长参加了北京市基准地价查估研讨，该研讨的效果也成为北京市拟定首个基准地价标准的根底，辅导了从1993年开端的土地出让作业；此外，刘洪玉还被北京市房地产商场管理处延聘为001号房地产评价师，参加了北京市前期的国有土地运用权出让地价评价作业。

　　在随后不断进行的住所变革和房地产商场开展进程中，刘洪玉先后参加了房地产评价办法与评价标准、土地运用原则变革、住所原则变革、住所保证与方针性住所金融、房地产税制变革、房地产商场开展、房地产企业开展战略等问题研讨，为政府和职业供给了许多有前瞻性的定见和主张。当然，刘洪玉最骄傲的，仍是参加推动了房地产专业教育与学术研讨的开展，使之从无到有、从弱到强，完结了与世界趋势和潮流的接轨，培养了一大批有世界视界的高素质的房地产立异人才。

　　“曩昔多年房地产职业的快速开展，是整个变革敞开以来我国经济高速添加的一个缩影。但随着我国经济迈入新常态，房地产职业也需求从粗野成长向高质量开展去转型，不断探究适应于年代的开展形式。”刘洪玉说。

　　40年前的变革敞开之初，或许无人会想到，今日的“房地产”能成为国民日子中最高频的热门话题，它与老百姓的住所消费、家庭财物甚至日子方法密切相关。

　　有一组数字或许可以阐明，咱们为什么要开展“房地产”：1978年的我国，国民生产总值仅为3678.7亿元，其时有1.7亿人在城市，而7.9亿人在乡村，人均寓居面积是今日不行思议的3.6平方米，缺房户达869万户。

　　怎样处理“住”，当然是社会民生的中心内容之一。但在刘洪玉看来，从计划经济向商场经济的变革需求实实在在的新添加点，而住所正是在这样的开展要害下迈入商品化商场，并在国民经济开展进程中扮演了越来越重要的人物。

　　据刘洪玉回想1998年深化住所原则变革的年代布景，一是受外部的亚洲金融危机影响，国家亟需振奋经济；二是内部的经济开展需求，变革敞开后要寻求能消化产能、发明许多工作机会且不依靠于进口的国民经济添加点。久远来看，房改要处理的是多重方针，“中止福利分房，完结住所的分配货币化和供给商场化，是一项促进经济开展和社会公平的综合性变革。”

　　以1998年的房改为分界线，我国房地产职业的开展步入了快车道，敞开了一系列以“住”为中心并延伸至社会经济方方面面的快速开展。

　　在正式房改之前，与土地及房地产相关的试点就已发生在变革放敞开的前沿阵地广东、海南等区域，而且“脚步迈得很大”。据了解，我国初次以揭露拍卖的方法有偿出让国有土地运用权便是在1987年的深圳，其时的深圳经济特区房地产公司以525万元赢得我国“榜首拍”。

　　让刘洪玉形象深化的是，当年由于简直不存在房地产商场，也无土地商场之说，所以前期土地出让价格的确认，是一项十分具有挑战性的作业。在用商场比较法确认土地价格时，我们只能去解放前的商场上，去国外或境外的商场上去找可比事例。北京其时还专门成立了地价审阅专家小组，邀请了部分社会专业人士，参加土地出让价格的审定作业，保证了土地出让价格公平公平客观，进步了价格确认进程的透明度。

　　如果说土地原则与“房子在哪里盖”休戚相关，那么，居民住所标准则决议了“房子该建成什么样”。

　　刘洪玉用一个十分典型的事例，来阐明当年国民在“住”这项需求上有多么火急。1984年他到上海实习时，发现有人晚上睡觉身子在屋内，腿却伸到了门外；1986年到江南城市调研时，观赏过三代人同居一室的寓居环境，小孩和爸爸妈妈分睡上下铺，其他家庭成员则打地铺。“分得开住得下，是根本的文明住所标准，孩子与爸爸妈妈、异性子女应该合理分室。但在其时来说，完结难度太大了。住所的成套率也低于50%。”刘洪玉说。

　　他深感传统福利分房原则的坏处，便是我们都“等靠要”，住所供给量远远小于住所需求的添加。原因在于，一方面，国家投入住所建造的资金严峻不足；另一方面，分房仅仅少部分的福利，苦乐不均严峻，大部分居民无法完结住有所居的愿望。

　　住所的商场化变革，影响了住所消费和住所资金的良性循环。“80年代变革住所原则以来，首要一个引领的方针便是想办法添加个人住所消费开销的比例，不能老是‘等靠要’，要招引商场力气参加住所供给。”材料显现，1980年乡镇人均住所建筑面积只要7.18平方米，1991年国家统计局会同12个部委拟定的“全国小康水平监测标准”中，乡镇人均住所运用面积的方针值为12平方米（约相当于建筑面积16平方米），而国家统计局的最新统计数据显现，2016年乡镇居民人均住所建筑面积已达36.6平方米。在快速乡镇化的布景下，乡镇居民住所水平的敏捷进步，住所商场化变革功不行没。

　　“据统计，1949-1979年的30年中，全国乡镇累计新建住所建筑面积6.2亿平方米；现在乡镇年均竣工住所建筑面积约10亿平方米，差不多相当于1979年乡镇住所的全体存量。”刘洪玉不由感叹道。

　　我国房地产商场从零开展至2017年一年全国房地产开发出资挨近11万亿元的体量（由国家统计局供给数据），对国家的经济添加、财政收入、社会工作都起着无足轻重的影响。而在这个进程中，我国的城市建造更新换代，许多人处理了住所问题，充沛改进了吃穿住行的日子相貌。

　　根据人口还在持续添加，乡镇化又远未完结，人均住所面积与质量仍有进步空间等原因，业界猜测，在未来可见的很长一段时间内，房地产仍将是国民经济的重要工业。当然，曩昔多年的快速开展也让这个职业面对许多待处理的对立，包含备受诟病的高房价、租借商场开展缓慢、房企高杠杆开展形式的不行持续等等。

　　“房地产这个职业可以说是自食其力，靠着原则规划给它发明了许多开展机会，为国家、个人或家庭发明了许多财富，给社会做出许多奉献。”刘洪玉一分为二地谈道，“但许多地方的经济添加、城市开展和财政收支越来越依靠房地产商场，房地产商场的造富效应招引了过多的资源参加、对其他职业形成了明显的挤出效应，高地价高房价不只带来了许多危险危险、也推高了经济运转的全体本钱、削弱了城市开展的竞争力。”

　　刘洪玉以为，变革敞开年代下房地产职业的高速度开展众所周知，但在经济新常态时期，更需求的是可持续的高质量开展。

　　“曩昔在微观经济开展遇到困难的要害节点上，总是习气性地把影响房地产商场当作脱节危机的手法，更多重视的是其经济添加发动机的效果，常常忽视其影响重要民生福祉的一面。”刘洪玉直言，“地方政府土地储备、房地产企业置办土地进行房地产开发，都是根据未来房价持续快速上涨的预期，呈现了面粉比面包贵的状况。现在房价持续上涨面对着方针、商场等多方面的压力，提价预期开端弱化，开发商就不知道该怎样做了。”他以为，房企有必要改动商业逻辑，探究在新经济环境下的生计形式。

　　另一深化变革的方向，是在“房住不炒”理念辅导下的住所原则完善，包含添加对中低收入家庭初次获取根本住所的支撑、开展住所租借商场等，以及对住所商场行为的标准和管理，体现出重塑住所原则的决计。“开展租借商场能促进住所消费，添加住所更新改造出资，开展组织化专业化租借服务企业，奉献国民经济开展，也是世界住所消费开展的一个趋势。”刘洪玉以为，应从完善住所原则的视点看开展住所租借商场的重要意义，为居民供给一个无差异的进行住所租买挑选原则和商场环境。

　　刘洪玉调查以为，在今日这个物质条件不断丰富的年代，90后、00后越来越不在意自己是否具有住所所有权，而是越来越关怀住所质量和寓居环境。目前国内住所租借商场遍及存在标准程度低、租户权益维护不行、租住家庭遍及缺少安全感等问题，刘洪玉主张要加速住所租借商场立法。

　　“开展租借商场，是住所原则深化变革、持续完善十分重要的一个方面。”刘洪玉说。