本文为我国社会科学院财经战略研究院《我国住所开展陈述》课题组的系列效果之一。

　　2021-2022年度，我国房地产企业数量坚持安稳，增速显着下降，估计将安稳在10万家左右。全体出售额度和均匀出售额度坚持平稳添加的趋势，但商场全体存在必定的去化压力。并购买卖事情数量增多，职业会集度将会继续进步。金融监管强化使得房企借款增速放缓，土地成交金额和成交量同比下滑。新开工和竣工面积添加趋势安稳，升幅较小。房企权益出售占比显着下降，协作开发方法逐步构成趋势。当时国内的房企开展首要面临着活动性严峻，出售方法困难，资不抵债，罢工危险等问题。展望2022年，因为监管方针日趋安稳，房地产商场也将全体趋于稳步开展阶段，且职业会集度与事务方法都将会有所调整。

　　一是全体房企数量坚持安稳，从业人数下降。2000-2019年以来，我国房地产开发企业数量和从业人数的改动全体坚持安稳的添加趋势。2020年，全国房地产开发企业总计达到了10.32万个，从业人数挨近290万人，比较于2019年有纤细下降。其间新增的房地产相关企业首要会集在广东、江苏和山东，三个省份新增的相关企业总量约占全国三分之一。2021年，因为职业全体低迷与监管日趋严峻，房企生存环境“严峻”，估计2021-2022年全国房地产开发企业数量将会坚持在10万家左右，而从业人员数量或许进一步下降。

　　二是企业杠杆率下降，营收增速继续下滑。2021年三季度，沪深上市房地产公司除掉预收账款后的财物负债率均值为65.8%，较去年同期下降0.4%，净负债率均值为93.4%，较去年同期下降6.1%。在金融监管趋严、“三道红线”的方针引导下，房企降杠杆取得显着成效，杠杆率不能自制下降。从运营成绩来看，2021年前三季度，沪深上市房企运营收入均值为196.3亿元，同比添加23.4%，两年均匀添加率为15.1%，营收增速继续下滑。从公司层面来看，2021年前三季度，在A股121家上市房企中，有31家房企堕入亏本，而净利润同比添加为正的公司只要24家。

　　三是企业并购买卖总价值下降，持币自保现象显着。截止2021年9月底，我国房地产职业并购事例共554起，均匀每天超越两起，触及买卖总额达1537.56亿。据文轩指数计算，2021年以来，以龙湖、碧桂园、万科、世茂等为代表的大型头部房企进场收并购，均完结收并购3起及以上。全体来看，房地产职业收并购出现资金状况体现优异的龙头企业整合扩速、物企收并购加速的特征，如碧桂园服务先后收买富力物业以及彩拾人牙慧中心财物邻里乐等，成为在管面积超6亿的物管职业巨无霸。

　　注：权益出售金额即按项目参股份额计算出的出售金额，权益出售金额=合约出售额×权益份额；总流量出售金额即房企参股项目的总出售金额

　　四是协作开发方法逐步构成。近年来房地产职业全体项目协作状况增多。从上表中也可看出，至2021年Top100房企中仅有1家没有参加协作开发项目，权益出售金额占比在70%以下的房企急剧添加，2019年已达33家，2020年达到了39家，2021年上半年也达到了38家。这阐明在当时房企融资环境收紧、资金严峻、拿地难度和开发危险不断加大的商场布景下，房企间协作开发的趋势已根本构成。

　　五是职业会集度进步，龙头企业逐步主导商场。2020年，我国房地产职业出售额和出售面积会集度进一步进步，前五强房企的出售额占全国商品房出售总额的18.10%，出售面积占全国商品房出售总面积的15.94%。2021年1-6月，CR5指数中，出售额指数有所下降，为17.99%，出售面积指数则小幅度添加，为16.59%。而在CR10指数中，出售额与出售面积都完结了小幅添加，但仍低于25%，阐明我国房地产商场仍处于会集度较低的竞赛型结构。从CR5与CR10的比照上看，在出售额上，CR10指数的增幅大于CR5，而在出售面积上，增幅则极为挨近。从全体上来看，阐明我国龙头房企的规划正在逐步扩展，职业会集度正在缓慢进步中。

　　一是融资规划增速动摇上升。因2020年第一季度，疫情冲击给与房地产开发企业带来的沉重压力，房地产开发资金来源增速在1-6月都出现了大幅度跌落。2021年头，跟着疫情好转，房地产商场资金也逐步回暖，比较于2020年第一季度同比完结了大幅添加，之后的二三季度逐步回归到了正常的水平线。现在，跟着疫情影响的逐步消减，房地产企业开发资金规划也逐步趋于安稳，且坚持了正常的添加速度。全体来看，只要在2010年和2021年头别离出现了两次大规划上涨。

　　二是季度新增融资继续削减，三季度规划立异低。据CRIC数据计算，2021年前9月100家典型房企的融资量为10919亿元，同比下降21%。其间，第三季度的融资额为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，融资额创2018年以来的最低水平。从各个季度的融资体现来看，全体出现直线年以来融资方针继续收紧，房企融资受限。与此一起，三条红线进一步推进企业降杠杆，企业债款归还力度加大，部分房企动用自有现金归还到期债款，导致2021年上半年大都房企的筹资性现金流净额呈负，新增融资额继续下降。

　　三是国内借款占比下降，ABS占比进步。从房企资金来源占比来看，2020年受疫情影响，以定金、预收款为代表的其它资金途径占比下滑，国内借款及自筹资金占比上升。到2021年10月份，国内借款及使用外资资金占比进一步下降，自筹资金份额坚持安稳，其他资金来源占比显着上升。其首要原因是因为2021上半年以来，跟着多类融资方法相关的方针继续发力，房企融资途径结构发生了显着改动，其间债券发行仍为首要资金弥补方法，海外债逐步向信誉债搬运。ABS逐步遭到房企喜爱，仅次于信誉债。而绿色债券融资额已是去年同期的近2倍。

　　一方面，土地商场全体降温。2020年全国土地成交均价为6762元/平方米，与2019年的5696元/平方米比较，涨幅达18.72%；而全国商品房均价为5859元/平方米，同比2019年涨幅为5.9%，低于地价涨幅。2021年前三季度，全国首要城市均匀地价依旧不能自制了安稳的添加趋势，但无论是均匀地价仍是寓居用处地价的增速都比较于前几年逐步放缓，且一二季度和三季度不同比较大。全国首要城市均匀地价根本坚持了安稳的添加趋势，这一趋势不能自制至了2019年的前三季度，但之后均匀地价和寓居用处地价增速都出现了逐步放缓的趋势，且2021年这一趋势也并未改动。

　　另一方面，国企和绿档房企拿地力度相对较大。2021年1—8月，房地产开发企业土地置办面积10733万平方米，同比下降10.2%；土地成交价款6647亿元，下降6.2%。三季度全体土地商场进一步降温，房企土地置办面积和成交价款进一步走低。上半年50强房企拿地面积 1.8亿平米，同比下降28.4%；拿地出售面积比为54.1%，同比下降了21.9%。比照来看，根据财政、资金优势，2021年上半年国企拿地心情更为活泼，拿地出售面积比为87.1%，高于民企的50.2%。分层次看，上半年红橙黄绿四档中，绿档房企拿地力度相对较大，拿地出售面积比为80.6%，远高于橙黄红档的49.5%、52.4%和41.9%。

　　另一方面，施工与竣工面积增速加速，新开工面积放缓。2020年头因为疫情影响，我国商品房新开工面积和竣工面积添加率大幅度下滑。2021年跟着疫情缓解，复工复产有序加速，一季度同比增速都大幅进步，且都坚持了正值。1-8月，受全国土地商场成交规划下滑影响，全国房子新开工面积为13.6亿平方米，同比下降3.2%，单月已不能自制5个月同比下降。全国房子施工面积为91.0亿平方米，同比添加8.4%。房子竣工面积为4.7亿平方米，同比添加26.0%，项目竣工速度加速。从二三季度新开工面积和竣工面积的比照上看，阐明当下房地产宏观调控仍以促进房企完结项目制作与交给为主，即完结“保交楼”方针，但对新开工项目的监管与融资方针依旧坚持慎重。

　　从商品房月度出售面积来看，受疫情影响，国内2020年一季度商品房出售面积同比增速大幅跌落。但随后跟着经济回温，楼市复苏，购房需求开释，商品房出售面积增速开端逐步上升。2021年一季度，商品房出售同比增速因为疫情的缓解而大幅进步。从全体来看，2019年以来我国商品房出售面积就进入了下降区间，2020年受疫情影响而大幅跌落，2021年即便有所上升，但三季度的增速也回归了正常值，全体坚持平稳态势。

　　当下，因为房地产金融审慎监管方针趋严，房企广泛面临着资金短期，信誉违约危险，一起还会导致活动性危险分散，其实质是来源于国内房企长时刻高负债的运营方法。例如2020年上市房企中融创、恒大和万科的负债率都超越了80%。如此之高的负债率，首要来源于国内房企高杠杆的出资报答方法，即在项现在期，经过广泛拿地，取得尽或许多的银行借款和土地竞价权，然后再经过预售方法取得资金，用于归还银行债款和从头拍地建房。久而久之，负债规划便会越来越大。一旦遇上监管趋严，杠杆上出现的高负债就会引发企业债款危机，然后导致房企资金链的严峻或开裂，发生大规划的活动性问题。在此过程中，中斗室企因为抗危险才能缺乏，受触及程度要远大于规划房企。

　　跟着国内房地产商场逐步饱满，商场预期改动，高周转方法下的房企，一旦遇到商场下行，则会面临着严峻的出售窘境。高周转实质是指在拿地、开发、出售等环节坚持较快的节奏，然后进步资金运用功率，摊平资金本钱。长时刻以来，高周转是国内传统房企的干流运营方法。但是，2016年末，跟着房产商场开端进入从严调控阶段，直到2020年下半年监管逐步趋严，融资方针继续收紧，房企遍及出现了出售方法窘境。当下房企对项目出售的资金回款依赖度更高，但融资已越来越困难，想依托新债滚旧账来完结资金周转，变得反常困难。一方面是出售端商场心情的低迷，一方面是信贷端融资的继续收紧，房企高周转方法已很难再有腾挪空间，也会在未来导致房企出售方法的改变。

　　现在，国内房企利润率逐步下滑已成为职业一致，这一趋势短期内也很难有用躲避。但是，高本钱的房企在遇到商场下行时，则会遍及存在资不抵债的问题。房地产职业作为资本密集型职业，在开发过程中往往面临着很高的本钱投入。首战之地的是土地开发的高本钱性。当下房企拿地难度进步与全国地价的安稳添加都添加了房企的土地本钱投入。其次，房子的修建安装本钱，一般也高于一般产品的出产本钱。此外，因为修建施工周期与房产开发周期一般较长，然后带来了许多的利息本钱，广告费与促销费本钱等，因而也进一步增大了其出资本钱。如此巨额的本钱投入，跟着职业全体利润率的下降，以及各种方针的严厉束缚，将从源头上打破房企传统的高杠杆方法，约束了房企的继续运营，出售成绩的添加也会相应下行，终究导致房地产企业资不抵债。

　　当下，国内房地产企业债款违约现已成为非常严峻的问题，乃至已延伸至职业头部房企，包含华夏美好、我国泛海等。其间，华夏美好债券违约金额乃至达到了183亿元。从房地产企业本身的开展来看，债款违约首要是因为短期债款压力大、成绩暴雷等负面要素，然后导致了公司债券估值跌落，乃至影响债券一级新发。在曩昔几年，这种影响偏短期，房企债券估值也会逐步自我修正。但这两年跟着融资趋紧，监管趋严，房企负债添加，高负债、高杠杆的方法得不到改进，然后进一步要挟到房企的现金流安全，终究活动性高度严峻，出现借款、非标逾期、展期等状况，然后导致了债券违约。而债款违约，资金链开裂又会影响到新建项目的资金需求，终究会导致开发项目罢工，乃至烂尾的状况。

　　2021年以来，房地产商场全体运转出现下行趋势，一些大型房地产企业出产运营过程中出现了一些困难。考虑到本轮职业调控心情坚决，房企全体融资环境还将坚持收紧态势，倒逼房企自动降负债。但进入2022年，房地产金融方针进一步收紧概率也不大。这是因为，若短期内方针用力过猛，会致使房地产企业危险加速露出，或许构成金融商场震动，影响民生安稳。因而，从中长时刻来看，方针监管将会逐步趋稳，2022年我国住所商场的全体供给，既不会存在显着的上涨，也不大或许会出现大面积削减，全体将趋于稳步开展阶段。

　　从出售状况来看，在房地产借款会集度办理方针下，住所借款的缩短将会对商场决心构成必定程度的影响，这种影响后续也会继续到2022年。一起，因为2021年下半年土地拍卖商场的降温，估计2022年房企的土地供给将会遭到影响。因而，2022年房地产全体成交量估计将坚持在低位，出售额大概率会出现先低后高的走势。

　　从开发出资来看，当下预售资金监管方针依旧趋严，融资途径方面跟着信贷会集度的监管，以及信任商场的低迷，海外债的危险监管和到期债款规划的全体压力，2022年房企土地置办志愿趋弱的或许性更大，因而全体出资增速仍将进一步下行。

　　从土地商场来看，当时房地产企业一致性削减拿地，优质房企倾向于更多寻求并购机遇，在揭露招拍挂途径拿地的占比或将削减。此外，从供给端来看，2022年，土地“两会集”方法大概率会不能自制，要点城市仍会保供给，土拍规矩有望进一步优化完善，保证土地商场愈加平稳运转。

　　从信贷商场来看，2021年10月以来，相关部分不能自制开释满意房地产合理融资需求的信号，如银行信贷加速发放、支撑境内外债券发行、ABS发行松绑等等。11月，人民银行再度提及“维护房地产商场平稳健康开展”的定见。因而，2022年，房企在融资问题上的窘境或许会得到必定程度的缓解，这有利于处于窘境的房企完结“保交楼”等作业，将会促进存量房商场的买卖。

　　从职业会集度来看，2021年，我国房地产职业并购商场活泼，并购事例频发，房地产职业的职业会集度进一步进步,优胜劣汰的竞赛方法将导致资金链严峻的，问题多的房企逐步退出商场，由优质的房企接盘。

　　从事务方法和运营方法来看，当下房企的楼盘开发方法现已改变，由粗狂式开发转为质量化精细化的开发方法。未来的购房集体，会由刚需购房为主转为改进和出资为主。因而，楼盘的开发也将会愈加契合未来的购房需求，质量化的开发方法是未来的趋势。

　　（一）降负债、去杠杆。从房地产商场未来开展的趋势来看，房企去杠杆、降负债现已成为一项长时刻化、常态化作业。在“三道红线”方针规则的时刻内完结降债使命，房企应当建立好较为莫衷一是的规划行动。一是要操控好拿地力度和本钱开销。当时房企出于安全性和本钱管控的考虑，应当避开高危险区域，转向商场热度较低，竞赛强度相对较弱的城市去获取土地资源。二是要加强资本商场融资力度。当时房企应当优化融资途径，经过长债置换短债，低本钱融资置换高本钱融资，优化债款结构提效益、优办理、控本钱，削减不必要的本钱开销，坚持本钱费用开销的合理性，加大回款力度，逐步改进现金流。

　　（二）保交楼、防烂尾。一是要优化房企财政安排。2021年，人民银行和银保监会联合会议中，提出了三个安稳，即“稳地价、稳房价、稳预期”，并再次强调了购房人作为顾客的合法权益，即保证按期交楼，这也从方针上表达了关于“保交楼”问题的重视。因而，当下无论是大类房企仍是中斗室企都要尽力优化本身财政结构，让现金流翻滚，保证满足的保持项目的开工制作资金并按期交给。二是要重视预售资金的合理监管。在商场还没进化到可以施行现房出售方法之前，预售资金监管是避免烂尾的最佳手法，但一起关于一些合法合规房企的活动资金来源，也会构成很大的应战。因而，合理操控预售资金的监管标准，则变得非常重要。

　　（三）售财物、广并购。一是进一步优化本身财物结构。在新的“三道红线”规则出台之前，当时房企要关于本身财物进行进一步优化，例如分拆事务上市，出售财物，降价，推进新股出售等。与此一起，当短期债到期、杠杆份额上升、出售大幅下降时，房企们应当经过打折售房等，加速回笼资金，然后优化本身财物结构。二是要掌握职业整合的机遇。当下受疫情影响，一些企业资金链承压，为职业整合发明了机遇。因而，房地产职业界部也可以经过有用并购来完结资源整合与对接。其间，百强房企可成为并购主力，现金流富余的企业可以愈加活泼地参加并购。在职业整合的趋势下，未来的房企应当建立本身定位，将危险防控放置首位的一起，也应掌握机遇，完结企业规划和商场位置的跃升。

　　（四）慎出资、缩阵线。一是要改变事务思维和布局。近些年，跟着方针逐步收紧，住所商场遍及降温，现在房企一是要在事务的聚集和布局上愈加成熟化。在城市群内部的聚集上，当下房企应当改变事务维度，不再去寻求覆盖面积和事务规模，而应在纤细的范畴做到精耕细作，完结由广度到深度的改变。例如，当下国内龙头房企可经过长时刻下沉布局，在一二线土储竞赛剧烈的布景下，加强三四线城市的布局，然后取得土地本钱优势，占有当地商场。二是要重视商场话语权与品牌。从未来的开展来说，事务聚集与更小规模的事务浸透可以让房企更简单掌握在某一特定范畴的商场话语权和位置，然后在必定程度上进步企业的影响力和品牌闻名度，这也是未来房企完结本身转型晋级的重要途径。

　　（五）重质量、快转型。一是要改变开展方法。从开展方法上来说，现在的国内房企，未来的开展方向应当从量改变为质，即进步房企本身的产品力、服务力和运营力，要加强关于本身质量的进步，怠慢脚步，从长时刻动身。在住所以寓居特点为主的定位下，未来房企应当对产品有新的知道，打造本身杰出的客研系统，进步自己的产质量量。一起，在产品趋势方面，要牢牢掌握方针趋向与年代潮流，例如绿色修建、科技住所开展等，进一步开释商场端质量改进的需求。二是要重视资源的使用与整合。从房企开展的视点来看，经过有用使用和整合业界资源，拓宽多元化的资源获取途径，将不只有利于本身事务运营方法的改变，一起也可以促进整个职业的内部协作与转型晋级。

　　在消费晋级与工业转型布景下，城市更新成为城市化进程的重要出题。城市更新是系统性工程，资金需求大、触及利益主体多、规划程序杂乱、开发运营周期长和收益报答不确定等等，是对企业归纳才能的考量。

　　康文玲教师从事文明项目运营办理作业超越20年，2012年从台湾地方政府文明主管重返台北，操盘华山1914文明构思工业园区，从2015年头至今专心于国内文明艺术与工业遗产、前史街区等构思空间运营相结合的项目探究。

　　曾任梵天集团文创运营中心总经理，操盘北京西店回忆项目，与日本、德国、英国等世界城市更新与文创工业开展研究安排有常年的沟通协作。

　　华山1914文明构思工业园区的前身为“台北酒厂”，园区内完好保存着日治时期制酒工业修建群，兼容不一起期、不同类型、不同结构工法，俨然一座工业修建艺术博物馆。园区规模7.21公顷，室外面积3.5公顷，全区为前史修建维护群。

　　每年举行各种展览、扮演等活动至少1000多个，许多活动是一年一度长时刻举行。园区定位“文明构思工业、跨界艺术展示与拾人牙慧美学风格刻画，以“酷”与“玩”为规划主线。

　　倪伟源教师在地产职业已有逾20年阅历，曾任职于香港瑞安地产、新加坡传慎集团、香港崇邦地产。曾参加过上海新天地、外滩三号、大宁世界等上海标志性项目的作业。2002年参加启客集团，担任集团财政总监，2006年起兼任8号桥项目总经理及集团营运副总裁，在此期间，成功完结8号桥2期、3期、4期的开发与营运，以及8号桥与美国AG基金公司、8号桥与我国安全信任的出资协作。2013年起担任集团高档副总裁、2016年起担任集团履行董事，开端全面担任集团城市更新与构思园区产品的全体开发及营运。

　　项目总占地面积近万平方米，修建面积逾 20000 平方米，前身是上海轿车制动器厂约 15000 平方米的老厂房。8号桥一期2004年年头开工，8个月时刻就完结改造，开园时达到了70%的入驻率。该项目招引了很多构思类、艺术类及时髦类的企业入驻，包含海内外闻名修制作计、服装规划、影视制作、画廊、广告、公关、媒体、无与伦比餐饮等公司。

　　8号桥为政府引导，揭露招标，租赁承包商场化开发的一个成功样例。这儿的空间阅历功能性调整，职业业态乃至人才服务方法也都阅历了转型。

　　三邻桥前身为上海日硝保温瓶胆厂，金地商置继8号桥之后在上海打造的又一个地标项目，也是上海第一个以“体育文明”为主题的城市更新项目，立异性地将园区打造为体育文明工业集聚和消费区，除了篮球、足球、游水、健身等常见的体育运动之外，要点引进攀岩、潜水、跑酷、搏击、射箭等小众项目。运营团队以支撑者人物参加其间，安排多种体育文明活动和赛事，成为上海市民家庭出行最暖网红地标。

　　西店回忆FunsTown是由梵天集团主导的具有共同改造规划理念和全新运营方法的文创小镇。园区是六条铁路围合构成的关闭基地，2016年梵天集团假势改造，把纵横凹凸的铁轨，变成文明特点强的怀旧空间。项目不只仅是城市更新改造，乃至触及了城市新农村开展过程。项目包括老厂房改造、社区运营、前史修建翻修重建等内容。

　　项目定位以构思IP的能量聚合工业，打造以影视IP为主导衍生及数字內容全工业链生态圈。从传统的空间运营，到运营一个全工业链的忍气吞声，在协助企业生长的一起，也让本身的IP影响力运送出去。在城市更新的过程中，不只改动了周围的空间美学和工业生态，从头赋予了城市存量空间新的生命，也经过规划，在城市更新中作出了“构思”。

　　首钢园城市更新的项目六工汇，由美国铁狮门和首钢基金联合出资制作运营，项目坐落首钢园北区最中心的地块。项目全体量22.5万平方米，由11栋工业工作、11栋独栋旗舰商业和1座购物中心组成，容积率低至1.2。

　　六工汇由六幅互通的地块组成，会聚独栋旗舰商业、企业独栋、多功能空间和大型室外广场于一体的世界级都市社区。项目六大亮点：汇战略、汇生态、汇立异、汇规划、汇拾人牙慧、汇人气，“六工汇”，作为首钢工业遗存改造中心项目，纳入了“十四五”规划的城市更新的样本，是新年代首都城市复兴新地标。

　　2021年12月24-26【文商旅立异交融开展实战研讨会第四季】上海回来搜狐，检查更多