房地产开发是指房地产开发企业，以盈余为意图出资开发房地产项目，从立 项、规划、土地出让或转让、拆迁、制作、到出售等一系列运营行为。我国《城 市房地产处理法》第 2 条对房地产开发下的界说是“指在根据本法获得国有土地 一切权的土地上进行根底制作，房子制作的行为”。房地产开发流程首要包含以 下几个程序。

　　1、前期的预备 前期预备作业首要包含由计委对房地产项目进行立项批阅，规委对项目进行 规划批阅，进行规划施工，土地出让或转让等。此阶段的首要作业是获得项目开 工制作的一系列答应证和获得项目制效果地的国有土地运用权。“五证”中的《建 设工程规划答应证》、《制作工程开工答应证》都是在这个阶段获得的。《国有土 地运用权证》由于开发商付出土地出让金的时刻不同，获得的时刻也不尽相同。 在房地产开发中，土地的获得是最重要的。现阶段，土地的获得有两种方法： 划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给运用人运用，划拨出让的土地由于 未向国家交纳土地出让金，不允许作开发运用。一般都是划拨给国家机关、校园 等单位运用。出让是指与国家签定土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地 运用权的方法。现在的房地产开发除经济适用房外，都归于这种方法。相同，如 果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。 出让的土地由于其用处不同，土地的运用期限也不相同。首要分为：寓居用地 70 年，工业用地 50 年，商业用地 40 年等。 2、修建施工阶段 修建施工阶段是开发商托付修建公司进行项目制作的阶段。该阶段是房地产 开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回本钱，回笼资金，完结获利，开发 商一般在修建阶段选用项目预售的方法对物业进行出售。 3、出售阶段

　　出售阶段是开发商出售产品房，收回资金完结获利的阶段。出售分为预 售和现房出售两个阶段，预售即一般所说的期房出售，是指开发商在制作工程竣 工之前进行出售，现房出售即开发商在获得《竣工证》或竣工查验合格文件后进 行出售。

　　1 预售 由于预售能够提早收回资金，现在开发商大多选用此种出售方法。预售条件， 《城市产品房预售处理方法》第五条规则： （1）已交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书； （2）持有制作工程规划和施工答应证； （3）按供应预售的产品房核算，投入开发制作的资金到达工程制作总出资 的 25％以上，并现已承认施工进度和竣工交给日期。 《城市产品房预售处理方法》第六条规则：产品房预售实施答应证准则。开 发运营企业进行产品房预售，应当向城市、县房地产处理部分处理预售挂号，取 得《产品房预售答应证》。 2）现售 产品房现售，应当契合以下条件： （1）现售产品房的房地产开发企业应当具有企业法人运营执照和房地产开 发企业资质证书； （2）获得土地运用权证书自己运用土地的赞同文件； （3）持有制作工程规划答应证和施工答应证； （4）现已过竣工查验； （5）拆迁安顿现已执行； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设备具有交给运用条件， 其他配套根底设备和公共设备具有交给运用条件自己已承认施工进度和交给日 期； （7）物业处理降低现已执行。

　　商场、客户、区域、选址、历史文明、风俗等研讨，寻觅协作伙伴，签定协作意向，协议及合同书 进行项意图开端可行性研讨评价

　　向规划处理部分申领规划关键，以获取规划关键告诉书，编制项目建议书 向计委申报立项陈述 计委函至规划局 规划局会签返计委

　　进行项目出资的详细可研丈量，编制可研陈述 计委、建委、首规委及各专业局检查可研陈述 对可研批复，两委会签，即下达规划规划使命，融资运作

　　1、 到园林局请求伐树答应证 2、了解线路状况与供电局运转班洽谈改造、移线、煤气、路途、上下水改造路 4、到供电局业扩处请求用电报表、做正式供电降低，

　　施工单位出场开端施工，小区红线内市政报装上下水、路途、煤气、电，托付规划、施工

　　1、到自来水业 务科报装托付 线路规划、施工 及查验 2、到市政监建 所下水报装 3、规划规划 4、竣工查验

　　1、环保局同 意锅炉房位 置 2、托付规划 3、到劳动局 报建 4、环保局审 查消音除尘 设备 5、竣工查验

　　1、到煤气公司报装 2、到规划科定线、事务科查验赞同接 气 7、凭通气单到管网所 办固定财物搬运手续 及通气手续 8、凭接气单到液化气 公司办各户通气手续 9、通气

　　处理入住手续、处理产权证 运用“房地产品业处理体系”进入物业处理阶段；运用“房子租借处理体系”进行项目二次开发

　　一、内资房地产归纳开发公司的建立： 1、公司建立预备； 2、请求资质等级批阅； 3、请求处理企业名称预先核准； 4、处理工商注册挂号； 5、处理税务挂号。

　　2、处理企业名称挂号； 3、送审合资或协作合同、规章； 4、申领外商出资企业赞同证书； 5、处理企业挂号。

　　1、企业法人开业挂号费； 2、企业法人改动挂号费； 3、企业法人年度查验费； 4、补、换、领证照费。

　　土地一切权是指国家或团体经济安排对国家土地和团体土地依法享有的占 有、运用、收益和处置的权能。土地运用权首要有以下三种获得方法见表一。

　　2、处理制效果地托付钉桩； 3、处理国有土地运用权出让请求； 4、主管部分实地勘测； 5、土地评价陈述的预审； 6、托付地价评价；

　　7、处理核定地价手续； 8、处理土地出让批阅； 9、签定国有土地运用权出让合同； 10、收取暂时国有土地运用证； 11、收取正式国有土地运用证； 12、国有土地运用权出让金的返还。

　　2、主管部分现场勘测； 3、划拨用地请求的审阅、报批； 4、获得划拨用地赞同。

　　2、到拟征地地址区（县）房地局立案； 3、签定征地协议； 4、签定补偿安顿协议； 5、承认劳动力安顿降低； 6、区（县）房地局审阅各项协议； 7、市政府下文征地； 8、交纳菜田基金、犁地占用税等税费； 9、处理批地文件、批地图； 10、处理冻住户口； 11、查询户口核实劳动力； 12、处理农转作业业； 13、处理农转居作业； 14、处理超转人员安顿作业； 15、地上物作价补偿作业； 16、征地结案。

　　1、地价款（土地出让金）； 2、资金占用费； 3、滞纳金； 4、土地运用费； 5、外商出资企业土地运用费； 6、防洪工程制作保护处理费； 7、土地搁置费； 8、土地权属查询、地籍测绘费； 9、乡镇土地运用税； 10、地价评价费； 11、出让土地预定金； 12、征地处理费； 13、土地补偿费； 14、青苗及树木补偿费； 15、地上物补偿费； 16、劳动力安顿费； 17、超转人员安顿费； 18、新菜田开发制作基金； 19、犁地占用税。

　　1、托付进行拆迁作业； 2、处理拆迁请求； 3、批阅、收取拆迁答应证； 4、签定房子拆迁责任书； 5、处理拆迁公告与告诉； 6、处理户口冻住； 7、暂停处理相关事项；

　　8、承认拆迁安顿降低； 9、签定拆迁补偿书面协议； 10、举行拆迁动员会，进行拆迁安顿； 11、发放运作拆迁补偿款； 12、拆迁施工现场防尘污染处理； 13、移送拆迁档案材料； 14、房子拆迁胶葛的判决； 15、强制拆迁。

　　1、房子拆迁补偿费； 2、搬迁补助费； 3、提早搬迁奖赏费； 4、暂时安顿补助费（周转费）； 5、整理费； 6、停产歇业归纳补助费； 7、对从城区方位较好的区域迁往方位较差的区域或远市郊县的居

　　民的补助费； 8、一次性异地安顿补助费； 9、房子拆迁处理费； 10、房子拆迁服务费。

　　1、选定项目，签定协作意向书； 2、开端承认开发降低； 3、申报规划关键； 4、申报、批阅项目建议书；

　　一、房地产开发项意图规划规划程序： 1、申报选址定点； 2、申报规划规划条件； 3、托付作出规划规划降低； 4、处理人防审阅； 5、处理消防审阅； 6、审定规划规划降低； 7、住所规划降低的专家组检查； 8、执行环保“三废”处理降低； 9、托付环境影响评价并报批； 10、制作工程勘测招、投标； 11、托付地质勘探； 12、托付开端规划； 13、申报、审定开端规划。

　　二、房地产开发项意图市政配套相关程序： 1、寻求主管部分检查定见； 2、执行市政共用设备配套降低； 3、报审市政配套降低； 4、市政各处理部分提出市政配套定见； 5、市政管线归纳。

　　1、工程勘测（丈量）费； 2、工程规划费； 3、制作工程规划答应证执照费； 4、竣工档案确保金； 5、暂时用地费； 6、暂时制作工程费； 7、制作工程勘测投标处理费； 8、勘测规划监督处理费； 9、古建园林工程规划费。

　　一、房地产开发项目开工前预备作业： 1、收取房地产开发项目手册； 2、项目转入正式降低； 3、交纳煤气（天然气）厂制作费； 4、交纳自来水厂制作费； 5、交纳污水处理厂制作费； 6、交纳供热厂制作费； 7、交纳供电贴费及电源制作集资费； 8、土地有偿出让项目处理“四源”接用手续； 9、规划单位出报批图； 10、出施工图； 11、编制、报送工程档案材料，交纳档案确保金； 12、处理消防审阅定见表； 13、批阅人防工程、处理人防答应证； 14、核发制作工程规划答应证； 15、收取开工批阅表，处理开工挂号。

　　二、房地产开发项意图工程制作招投标流程： 1、处理投标挂号、投标请求； 2、投标预备； 3、投标布告； 4、编制投标文件并核准； 5、编制投标工程标底； 6、标底送审合同预算检查办承认； 7、标底送市投标办核准，正式请求投标； 8、投标单位资历批阅； 9、编制投标书并送达； 10、举行投标会，勘测现场； 11、举行开标会议，进行开标； 12、评标、决标； 13、发中标告诉书； 14、签定工程承揽合同； 15、工程承揽合同的检查。

　　三、房地产开发项目开工手续的处理程序： 1、处理质量监督注册挂号手续； 2、制作工程监理； 3、处理开工核算挂号； 4、交纳实心黏土砖约束运用费； 5、处理开工前审计； 6、交纳出资方向调节税； 7、收取固定财物出资答应证； 8、报装施工用水、电、路； 9、和谐大街环卫部分； 10、和谐交通处理部分； 11、交纳美化制作费，签定美化协议； 12、收取制作工程开工证。

　　四、房地产开发项意图工程施工程序： 1、施工场所的“三通一平”； 2、施工单位出场和施工暂设； 3、工程的根底、结构施工与设备装置； 4、施工过程中的工程质量监督。

　　五、房地产开发项意图竣工查验程序： 1、处理单项工程查验手续； 2、处理开发项意图归纳查验，收取《工程质量竣工核验证书》； 3、产品住所功用承认； 4、竣工核算挂号； 5、处理竣工房子测绘； 6、处理产权挂号。

　　1、三通一平费； 2、自来水厂制作费； 3、污水处理厂制作费； 4、供热厂制作费； 5、煤气厂制作费； 6、地下水资源养蓄基金； 7、地下热水资源费； 8、市政、共用设备制作费（大市政费）； 9、开发处理费； 10、城建归纳开发项目处理费； 11、修建行业处理费； 12、美化制作费； 13、公园制作费； 14、美化补偿费； 15、路灯保护费；

　　16、环卫设备费； 17、日子服务设备配套制作费（小区配套费）； 18、电源制作集资费（用电权费）； 19、外部供电工程贴费（电贴费）； 20、建安工程费； 21、制作工程招投标处理费； 22、合同预算检查工本费； 23、质量处理监督费； 24、竣工图费； 25、建材开展弥补基金； 26、实心黏土砖约束运用费； 27、工程监理费； 28、工程标底编制处理费； 29、机电设备托付投标服务费； 30、超降低用水加价； 31、夜间施工噪声扰民补偿费； 32、占道费； 33、固定财物出资方向调节税。

　　产品房预售须契合的条件： （1） 交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书； （2） 有制作工程规划答应证； （3） 按供应预售的产品房核算，投入开发制作资金到达工程制作总出资 的 25%以上，并现已承认施工进度和竣工交给日期； （4） 向县级以上人民政府房产处理部分处理预售挂号，获得产品房预售 答应证明。

　　1、提交完结制作项目出资证明； 2、签署预售内销产品房预售款监管协议； 3、处理《产品房预（销）售答应证》；

　　6、与购房者签定认购书； 7、与购房者签定生意契约； 8、处理预售挂号； 9、处理转让挂号； 10、处理房地产典当挂号手续； 11、楼宇交给入住； 12、质量确保书和运用说明书； 13、处理产权立契过户手续。

　　1、运营税； 2、城市保护制作税； 3、教育费附加； 4、印花税； 5、契税； 6、土地增值税； 7、企业所得税； 8、个人所得税； 9、房产税； 10、城市房地产税； 11、房子产权挂号费； 12、房子一切权证工本费； 13、房产共有权执照费；

　　14、房子他项权力执照费； 15、房子生意挂号费； 16、房子生意手续费； 17、房子租借审阅存案手续费； 18、 房子租借挂号费； 19、 房子评价手续费； 20、 房子公证评价手续费； 21、 房地产价格评价费； 22、 房地产中介服务费。

　　1、物业处理单位运营资质批阅； 2、签署物业处理托付合同； 3、寓居小区的物业接收归纳查验； 4、物业运用、处理、修补条约的核准； 5、安排签定处理条约； 6、拟定、供应质量确保书和运用说明书； 7、物业处理服务根本要求； 8、物业处理委员会的建立。

　　1、寓居小区物业处理发动经费； 2、共用部位共用设备设备修补基金； 3、一般寓居小区物业处理费； 4、高档住所物业处理费； 5、经济适用住所小区物业处理费； 6、供暖费。

　　住所的修建面积是指修建物外墙外围所围成空间的水平面积，假如核算多、 高层住所的修建面积，则是各层修建面积之和。修建面积包含了房子寓居的可用 面积、墙体柱体占地上积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

　　住所的运用面积，指住所各层平面中直接供住户日子运用的净面积之和。计 算住所运用面积，能够比较直观地反响住所的运用状况，但在住所生意中一般不 选用运用面积来核算价格。

　　核算运用面积时有一些特别规则：跃层式住所中的户内楼梯按天然层数的面 积总和计入运用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入运用 面积；内墙面装饰厚度计入运用面积。核算住所租金，都是按运用面积核算。

　　住所的共用面积是指住所楼内为住户收支便利、正常来往、确保日子所设置 的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售产品房时 核算的修建面积存在公共面积的分摊问题。

　　住所的寓居面积是指住所修建各层平面中直接供住户日子运用的居室净面 积之和。所谓净面积便是要除掉墙、柱等修建构件所占有的水平面积（即结构面 积）。一般作为衡量寓居水平的面积目标。

　　俗称地砖面积。它是在有用面积的根底上扣除了柱体、墙体等占用空间的 修建物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，招引居民和机 构出资住所租借商场。

　　1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功用上 为整楼修建服务的公共用房和处理用房的修建面积；

　　2．各单元与楼宇公共修建空间之间的分隔以及外墙（包含山墙）墙体水平 投影面积的 50％。

　　辅佐面积是指住所修建各层中不直接供住户日子的室内净面积。包含过道、 厨房、卫生间、厕所、起居室、储藏室等。

　　将修建物整栋的共用修建面积除以整栋楼各套套内修建面积之和，得到修建 物的共用修建面积分摊系数。即共用修建面积分摊系数＝共用修建面积／套内建 筑面积之和。

　　共用修建面积不包含任何作为独立运用空间租、售的地下室、车棚等面积， 作为人防工程的地下室也不计入共用修建面积。一般共用修建面积按以下方法计 算：整栋修建物的面积扣除整栋修建物各套（单元）套内修建面积之和，并扣除 已作为独立运用空间出售或租借的地下室、车棚及人防工程等修建面积，为整栋 修建的共用修建面积

　　11、容积率 容积率是修建总面积与修建用地上积的比。 12、得房率 得房率是指套内修建面积与套（单元）修建队面积之比。 套内修建面积= 套内运用面积 套内墙体面积 阳台修建面积。 套（单元）修建面积= 套内修建队面积 分摊得共用修建队面积。 13、修建密度 修建密度是指在寓居区用地内各类修建的基底总面积与寓居区用地的比率 （％），它能够反映出必定用地规模内的空位率和修建密布程度。

　　1、均价 均价是指将各单位的出价格格相加之后的和数除以单位修建面积的和数，即

　　基价也叫根底价，是指经过核算而承认的每平方米产品房根本价格。产品房 的出价格一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 3、起价

　　起价也叫起步价，是指某物业各楼层出价格格中的最低价格，便是起价。多 层住所，不带花园的，一般以一楼或顶楼的出价格为起价；带花园的住所，一般 以二楼或五楼做为出售的起价。高层物业，以最低层的出价格为起步价。

　　预价格也是产品房预（销）售合同中的专用术语；预价格不是正式价格，在 产品房交给运用时，应按有赞同权限部问核定的价格为准。

　　一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产出售 合同中的专用价格术语，承认之后，买方或卖方有必要按此实施付款或交房的责任， 不得随意改动。

　　定金是指当事人约好由一方向对方给付的，作为债款担保的必定数额的货 币，它归于一种法令上的担保方法，意图在于促进债款人实施债款，确保债款人 的债款得以完结。根据我国发法公例和《担保法》八十九条规则，定金应当以书 面方法约好，当事人在定金合同中应约好交给定金的期限。定金合同从实践交给 定金之日起收效，定金的数额由当事人约好，但不得超出合同标的额的 20%。如 果购房者交了定金之后改动主见决议不买，开发商有权以购房者违约为由不退定 金；假如开发商将房子卖给别人，应当向购房者双倍返还定金。

　　订金不具有定金的性质，交给订金的一方建议定金权力的，人民法院不予 支撑。一般状况下，交给订金的视作交预付款。两边在签定产品房预售合同或出 售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在付出订金后，不购买预定房子 的，订金按预定协议约好的方法处理，但属下列状况的，房地产开发企业应当全 额返还购房者付出的订金：（1）房地产开发企业未签定书面协议收取订金的；（2） 签定的书面协议对订金的处理未作约好或约好不清晰的；（3）两边对预售合同或 出售合同条款存在不合、不能洽谈一起的；（4）广告、售楼书、样品房与实践善 不相契合。

　　预付款是一种付出手法，其意图是处理合同一方周转资金短缺的问题。预付 款不具有担保合同实施的效果，也不能证明合同的建立。收受预付款一方违约， 只须返还所收金钱，而无须双倍返还。此外，法令对预付款的运用有严厉规则， 当事人不得恣意在合同来往中预付金钱，而对定金则无此约束。

　　违约金是指违约方依照法令规则和合同的约好，应该交给对方的必定数量的 钱银。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但首要表现惩 罚性。只需当事人有违约行为且在片面上有差错，不管是否给对方构成丢失，都 要付出违约金。

　　住所规划中，住所的宽度是指一间房子内一面墙皮到另一面墙皮之间的实践 间隔。由于是就一天然间的宽度而言，故又称开间。住所开间一般不超越 3.0 米--3.9 米，砖混结构住所开间一般不超越 3.3 米。 规则较小的开间规范，可 缩短楼板的空间跨度，增强住所结构全体性、稳定性和抗震性。

　　开间 5 米以上，进深 7 米以上的大开间住所可为住户供应一个 40--50 平方 米乃至更大的寓居空间，与相同修建面积的小开间住所比较，承重墙削减一半， 运用面积添加 2%，便于灵敏间隔、装饰改造。

　　在修建学上是指一间独立的房子或一幢寓居修建早年墙皮到后墙面之间的 实践长度。进深大的住所能够有用地节省用地，但为了确保建成的住所能够有良 好的天然采光和通风条件，住所的进深在规划上有必定的要求，不宜过大。现在 我国很多乡镇住所房间的进深一般要限定在 5 米左右，不能恣意扩展。

　　3、美化率 美化率是指项目规划制效果地规模内的美化面积与规划制效果地上积之比。

　　绿洲率描绘的是寓居区用地规模内各类绿洲的总和与寓居区用地的比率 （%）。绿洲率所指的寓居区用地规模内各类绿洲首要包含公共绿洲、宅旁绿 地等。其间，公共绿洲，又包含寓居区公园、小游园、组团绿洲及其他的一些块 状、带状化公共绿洲。 5、层高

　　层高是指住所高度以层为单位计量，每一层的高度国家在规划上有要求， 这个高度就叫层高。它一般包含基层地板面或楼板面到上层楼板面之间的间隔。 6、净高

　　有用率是套内修建面积和住所面积之比，大于运用率。 即有用率＝套内修建面积／套内修建面积＋分摊的共有共用修建面积 。 8、规范层 规范层是指平面布置相同的住所楼层。 9、地下室 地下室是指房间地上低于室外地平面的高度超越该房间净高的 1／2 者。

　　半地下室是指房间地上低于室外地平面的高度超越该房间净高的 1／3，且 不超越 1／2 者

　　寓居区用地是指住所用地、公建用地、路途用地和公共绿洲等四项用地的总 称。

　　住所用地是指住所修建基底占地及其四周合理距离内的用地 含宅间绿洲 和宅间小路等 的总称

　　其他用地是指规划规模内除寓居区用地以外的各种用地，应包含非直接为本 区居民配建的路途用地、其他单位用地、保存的天然村或不行制效果地等。

　　公共服务设备用地一般称公建用地，是与寓居人口规划相对应配建的、为居 民服务和运用的各类设备的用地，应包含修建基底占地及其所属场院、绿洲和配 建停车场等。

　　路途用地是指寓居区路途、小区路、组团路及非公建配建的居民小轿车、单 位通勤车等停放场所。

　　公共绿洲是指满意规则的日照要求，合适于安排游憩活动设备的、供居民共 享的游憩绿洲，应包含寓居区公园、小游园和组团绿洲及其他块状带状绿洲等。

　　路途红线是指城市路途，含寓居区级路途，用地的规划操控线、修建线 修建线一般称修建操控线，是修建物基底方位的操控线、归纳楼 是指兼有住家、作业乃至商场的大楼。 20、商住住所 是 SOHO（居家作业）住所观念的一种延伸，它归于住所，但一起又融入写

　　字楼的许多硬件设备，尤其是网络功用的兴旺，使寓居者在寓居一起又能从事商 业活动的住所方法。

　　21、别墅 是指在市郊或风景区制作的供住宿疗养用的花园住所。其间三户或三户以上 连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。 22、TOWNHOUSE（联排别墅）

　　正确的译法应该为城区住所，是从欧洲舶来的，其原始含义是指在城区 房子。现在是指建于城郊，高美化率，住所功用完全的景象型联排别墅。

　　23、跃层式产品房 是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它

　　辅佐用房，并选用户内独用的小楼梯衔接的房子通风、采光较好，布局紧凑，功 能清楚，仅仅户内楼梯占去必定运用面积，上下两层只要一个出口，产生火灾时， 人员不易分散。

　　跃层式住所的长处是每户都有较大的采光面，通风较好，户内寓居面积和辅 助面积较大，布局紧凑，功用清晰，彼此搅扰较小。 24、复式产品房

　　是由香港修建师发明规划的一种经济型房子，是在层高的一层楼中增建一个 夹层，然后构成上下两层的楼盘房。实践层高要大大低于跃层式住所。复式住所 基层供起居、餐饮、洗浴用，上层供歇息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼 梯。

　　复式住所是受跃层式住所的规划构思启示，在制作上仍每户占有上下两层， 实践是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹层，两层算计的层高要大大低

　　于跃层式住所（李氏规划为 3.3 米，而一般跃层式为 5.6 米），复式住所的基层 供起居用，伙食、进餐、洗浴等，上层供歇息睡觉用，户内设多处墙式壁柜和楼 梯，中心楼板也即上层地板。一层的厨房高 2 米，上层储藏让高 1.2 米，上层直 接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。

　　复式住所的经济性表现在： 1.平面运用系数高，经过夹层复合，可使住所的运用面积进步 50%--70%。 2.户内的隔层为木结构，将间隔、家具、装饰融为一体，便是墙又是楼板、 床、柜，降低了归纳造价。 3.上部夹层选用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光杰出，与一般层高和面积 相同的住所比较，土地运用率可进步 40%。因而复式住所一起具有了省地、省工、 省料的特色。 复式住地点规划施工和运用上有一些缺乏： 1.复式住所的面广大，进深小，如选用内廓式平面组合必定导致一部分户型 朝向欠安，天然采光较差。 2.层高过低，如厨房只要 2 米高度，长期运用易产生短促弊气的不适感，贮 藏间较大，但层高只要 1.2 米，很难充分运用。 3.由于室内的间隔楼板均选用轻浮的木间隔，木材本钱较高，且隔音、防火 功用差，房间的私密性、安全性较差。 25、错层式住所 首要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于 几个高度不同的平面上。 错层式和复式房子有一个一起的特征差异于平面式的房子。平面式表明一户 人家的厅、卧、卫、厨等一切房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间 则处于不同层面。 错层和复式房子的差异在于虽然两种房子均处于不同层面，但复式层高往 往超越一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在榜首层面平 视可看到第二层面。因而错层有“紧缩了的复式”之称。别的，复式的一、二层 楼面往往笔直投影，上下面积巨细一起；而错层式两个（或三个）楼面并非笔直 相叠，而是十全十美以不等高方法错开。

　　26、单元式住所 是指在多层、高层高楼中的一种住所修建方法；一般每层楼面只要一个楼梯，

　　住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住所每个楼梯能够安排２４到２８ 户。所以每个楼梯的操控面积又称为一个寓居单元。 27、公寓式住所

　　是相关于独院独户的西式别墅住所而言的。公寓式住所大多是高层，规范较 高，每一层内有若干独自运用的套房，包含卧室、起居室、客厅、澡堂、厕所、 厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常来往的中外客商 及其家眷中短期租借。 28、花园式住所

　　也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院 式平房或二、三层小楼，修建密度很低，内部寓居功用齐备，装饰奢华并赋有变 化，住所水、电、暖供应一应俱全，野外路途、通讯、购物、美化也都有较高的 规范，一般为高收入者购买。 29、SHOPPING MALL

　　直译为“步行街购物广场”，是现在国际上最盛行、运营效果最佳的零售百 货形式，它具有四大特征：敞开性的公共休闲广场、激烈招引人气；敞开性的对 外交通规划，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分运用有用人流，购 物与休闲良性互动，构成惊人的商业效应。 30、产品房的结构

　　是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、胀大珍珠岩、 浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装置成而的住所。合适大规划工业化施工， 功率较高，工程质量较好。

　　结构结构由梁柱构成，构件截面较小，因而结构结构的承载力和刚度都较低， 它的受力特色类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层结构在纵 横两个方向都接受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁一起作业的，装置整 体式楼面的效果则不考虑，结构结构的墙体是填充墙，起围护和分隔效果，结构 结构的特色是能为修建供应灵敏的运用空间，但抗震功用差。

　　32、钢混结构住所 钢混结构住所的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、

　　水等的混合体。这种结构的住所具有抗震功用好、全体性强、抗腐蚀能力强、经 久经用等长处，而且房间的开间、进深相对较大，空间切割较自在。现在，多、 高层住所多选用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，修制作价也较高。 33、砖混住所

　　砖混结构一般指把砖砌体用作表里承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也 但是砖柱）是钢筋混凝土效果在墙柱上的荷载，首要是由梁板传来的屋盖、楼盖 上的活、恒荷载，它经过墙柱根底传到地基。效果在纵墙上的水平荷载（如风荷） 一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则经过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传 至根底，终究传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，经过 核算来承认的。 34、修建高度

　　按修建高度区分，房子可分为低层房子、多层房子和高层房子。根据国家有 关方针对民用修建高度与层数的规划规则：4-6 层为多层住所；7-10 层为小高层 住所（也称中高层住所）；10 层以上则为高层住所，有高层塔楼、高层板楼。 35、低层房子

　　指高度低于或等于 10 米的修建物，一般是 1-3 层修建物，如平房、别墅等。 低层房子一般修建结构简略，施工期短，制作本钱低价，给人以亲热安定、有天 有地的感觉，它的舒适度、便利度和空间规范优于高层。 36、多层房子

　　指高于 10 米、低于或等于 24 米的修建物。多层房子一般 4-8 层，一般选用 砖混结构，少数选用钢筋混凝土结构。多层房子一般规范(房型)规整，通风采光 状况好，空间紧凑而不阻塞。与高层比较，多层房子共用面积少，得房率相应提 高。 37、高层房子

　　指高于 24 米的修建。8 层以上(可含 8 层)的修建体，一般可分为小高层、 高层和超高层。 38、小高层

　　一般指 8 层至 12、13 层的修建。小高层住所一般选用钢筋混凝土结构，带 电梯。小高层有多层亲热安定、房型好、得房率高的特色，又有一般高层结构强

　　度高、经用年限高、景象系数高，污染程度低一级长处。一起，小高层对土地的利 用率进步，土地本钱相对下降，很受房地产开发商的喜爱。 39、高层房子

　　指 15 层以上、24 层以下的修建体。由于修建结构和修建形状(点状居多)的 限制，房型规划难度大，要做到每套室内全明、采光通风杰出是有很大难度的。 在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位修建面积土地本钱(即“楼 面地价”)低；对住户来说，视界开阔，景象系数高，尘土、噪音、光线污染也 少，修建结构强度高，全体性强。但高层房子也有显着的缺陷：结构工艺比较复 杂，材料功用要求高，自严重，对根底要求高，施工难度较大，修制作价相应提 高；高层房子电梯、楼道、机房、技能层等共用部位占用面积大，得房率低；如 果电梯质量不行靠，物业处理不正常，就很令人忧虑。 40、超高层房子

　　指超越 24 层的修建体。超高层房子楼面地价最低，但修建装置本钱高。它 给人以气度宏伟的感觉，能够满意一些顾客对视界、景象的要求。超高层房子 一般建在城市黄金地段(最大极限地运用土地资源)或景象杰出的城区(最充分地 发挥景象资源的效果)。

　　运用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需 分摊的共用面积较多，高层塔楼运用率 72-75%，板楼在 78-80%。

　　修建质量比较：多层一般为砖混结构，抗震功用比高层差；高层一般为钢筋 混凝现浇，抗震功用好，折旧年限长。

　　房型结构比较：多层一般坐北朝南，南北通风，运用面积高、房型合理，大 开间简单离隔装饰；高层一般为结构结构，加上要考虑电梯的方位，户型规划较 难，装饰也易带来不方便。

　　根据制作部全国住所小区智能化体系演示工程要求，智能化住所要到达安全 防备、信息处理、信息网络，也即智能化住所是将各种家庭自动化设备、核算机 及其网络体系与修建技能与艺术有机结合的产品，然后完结住户能够在任何时刻 任何地址进行家庭遥控处理或与外界进行联络的住所。

　　智能小区由很多智能楼宇组成，其旨在经过高度集成的通讯和核算机网络， 把社区的保安、物业、服务及公共设备衔接起来，完结智能化和最优化处理，使

　　小区内居民能够 24 小时与社区医院、校园、超市、文娱场所等处联络。 42、住所小区

　　住所小区也称寓居小区，是由城市路途以及天然界限（如河流）划并不为 交通干道所越的完好寓居的地段。一般设置一整套可满意居民日常日子需求的基 层专业服务设备和处理机构。 43、住所配套设备

　　指为乡镇居民发明卫生、安全、安静、舒适的寓居环境而必需的住所隶属设 施。住所配套设备是由多体系组成的，按其服务层次。应包含以下内容：

　　(l)住所根本日子单元的配套设备。人口规划为 3 千人左右的住所群，其配 套设备应有居民服务站、小商铺、文明室、儿童游乐场等；

　　(2)住所小区的配套设备。人口规划在 l 万人左右的住所群，其配套设备包 括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货 店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修补门市部、归纳商铺、自行车棚、 废物收回站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等；

　　(3)住所区的配套设备。人口规划在 4 至 5 万人左右，其配套设备包含医院、 门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文明馆、青少年之家、运动场、 多种与日子有关的商铺、大街办事处、派出所、商业处理机构、房子管养段等；

　　(4)市政共用设备。指在全市规模内住所配套的设备、包含城市共用事业和 城市共用设备。前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设 施、园林美化设备、公共卫生设备等。 44、会所

　　是以地址物业业主为首要服务目标的归纳性高档康体文娱服务设备。会所具 备的软硬件条件：康体设备应该包含泳池、网球或羽毛球场、高尔夫操练馆、保 龄球馆、健身房等文娱健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的交际 场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设备。以上一般都是对业主免费或少数 收费敞开。

　　产品房“五证”包含：制效果地规划答应证、制作工程规划答应证、国有土 地运用证、制作工程开工证、产品房预售答应证。

　　是指制作部为了加强对产品房的质量处理与监督，要求开展商有必要供应的新 建住所质量确保书和新建住所运用说明书。

　　《产品房预售答应证》是市、县、人民政府房地产处理部分向房地产开发公 司颁布的一项证书，用以证明列入证书规模内的正在制作中的房子现已能够预 先出售承继。

　　契税是指房子一切权产生改动时，就当事人所订契约按房价的必定份额向产 权接受人征收的一次性税收。它是对房地产权变化征收的一种专门税种。（交 转手续费经济适用房折半）

　　房子交给时，房地产开发企业应当根据《产品住所实施质量确保书和住所使 用说明书准则的规则》，向买受人供应《住所质量确保书》、《住所运用说明 书》。

　　是指从物业形状上说，修建商完结了一项终究产品，开发商也完结了物业开 发使命，这时他们之间所产生的一个法定手续。 9、以租代售

　　所谓的以租带售方法便是将空置的产品房进行租借，并与租房者签定一个合 同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在 租房期内所交的房租，能够抵冲部分购房款，待租房者付清一切房款后，便获得 该房的悉数房产权；假如租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳 的租金能够作为房产开发商收取的房租。

　　这种方法有三个长处： 一是打破了租与售相脱节的陈腐形式，对生意两边都有优点。先租后买有了 先调查房子质量的时刻，顾客心里有数，房子质量好，就买；反之就不买，只 是租一下，不会有太大的经济丢失。 二是假如租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金能够转为购房款，相 当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方法少了不少的利息，因而比较实惠。 三是即便租房人不买房，开发商的房子也没有搁置，旧日的包袱变成了财富。 因而，以租带售这种新的营销方法给购房者以较大的挑选地步，又为开发商 自己开辟出了一种簇新的出售商场。 10、印花税 印花税是对经济活动和经济来往中书立、秉承凭据征收的一种税。它是一种 兼有行为性质的凭据税，具有征收面广、税负轻、由交税人自行购买并张贴印花 税票完结交税责任等特色。 11、土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上修建物和其他附着物产权、 获得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。土地增值税的课税目标是有偿转 让国有土地运用权及地上修建物和其他附着物产权所获得的增值额。土地增值税 的计税根据是交税人转让房地产所获得的增值额。

　　各级政府土地处理部分将土地运用权出让给土地运用者，按规则向受让人收 取的土地出让的悉数价款（指土地出让的生意总额），或土地运用期满，土地使 用者需求续期而向土地处理部分交纳的续期土地出让价款，或原经过行政划拨获

　　得土地运用权的土地运用者，将土地运用权有偿转让、租借、典当、作价入股和 出资，按规则补交的土地出让价款。 13、土地收益金(土地增值费)

　　土地运用者将其所运用的土地运用权转让（含连同地上修建物一起转让）给 第三者时，就其转让土地生意额按规则份额向财务部分交纳的价款，或土地运用 者将其所运用的土地运用权租借（含连同地上修建物一起租借）给其他运用者时， 就其所获得的租金收入按规则份额向财务部分交纳的价款。 14、三通一平(净地)

　　1．土地运用税：以出让或转让方法有偿获得土地运用权的，应由受让方从合同约好交给土地时刻的次 月起交纳乡镇土地运用税；合同未约好交给土地时刻的，由受让方从合同签定的次月起交纳乡镇土地运用 税。土地运用税以交税人实践占用的土地上积为计税根据，依照规则税率核算征收（详细税率参照当地规

　　事例：某房地产开发企业 2010 年 5 月 26 日与国土房产局签定国有土地出让合同，合同约好出让土地 面积为 56000 平米，土地出让金为 34000 万元，合同约好土地交给时刻为 2010 年 10 月 25 日。当地土地使

　　2．印花税（土地出让或转让合同）：对土地运用权出让合同、土地运用权转让合同按产权搬运书据征 收印花税，按所载金额万分之五贴花。

　　3．契税：国有土地运用权出让、土地运用权出售、房子生意的计税根据为成交价格。现在江苏省规则 的契税税率为 3％。契税的交税责任产生时刻，为交税人签定土地、房子权属搬运合同的当天，自己交税

　　1．印花税（规划合同）：制作工程勘测规划合同，包含勘测、规划合同，按收取费用万分之五贴花。

　　2．印花税（建安合同）：修建装置工程承揽合同，包含修建、装置工程承揽合同，按承揽金额万分之 三贴花。

　　3．印花税（告贷合同）：银行及其他金融安排和告贷人（不包含银行同业拆借）所签定的告贷合同， 按告贷金额万分之零点五贴花。

　　1．运营税（出售不动产）：交税人供应应税劳务、转让无形财物自己出售不动产，依照运营额和规则 的税率核算应交税额，出售不动产税率为 5%。交税人的运营额为交税人供应应税劳务、转让无形财物自己 出售不动产收取的悉数价款和价外费用。运营税交税责任产生时刻为交税人供应应税劳务、转让无形财物 自己出售不动产并收讫运营收入金钱自己获得讨取运营收入金钱凭据的当天。交税人转让土地运用权自己

　　2．土地增值税（预征）：除一般规范住所不实施预征外，对其他各类产品房，均实施预征。一般规范 住所是指由政府指定的房地产开发公司开发、依照当地政府部分规则的修建规范制作、建成后的产品房实 行国家定价或限价、为处理住所困难户住所困难、由政府指定出售目标的住所。一般规范住所须由房地产

　　3．企业所得税（未竣工开发产品）：企业出售未竣工开发产品获得的收入,应先按估计计税毛利率分 季(或月)核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额。企业出售未竣工开发产品的计税毛利率由各省、自

　　（1）开发项目坐落省、自治区、直辖市和降低单列市人民政府地址地城市城区和市郊的，不得低于 15%。

　　事例：如某房地产开发企业开发某楼盘，没有竣工，2010 年 4 月开端预售，4－6 月共获得预收收入 10000 万元，6 月赢利表反映赢利总额为-50 万元，以前年度均盈余，该企业应交纳多少企业所得税？（假 设国家规则企业土地增值税预征率为 3%、城建税税率 7%、教育费附加 3%、当地教育费附加 1％，该企业

　　剖析：该企业预收收入 10000 万元，应交纳运营税 10000×5％＝500 万元，城建税 500×7%＝35 万元， 教育费附加 500×3%＝15 万元，当地教育费附加 500×1％＝5 万元，土地增值税 10000×2％＝200 万元(注： 本事例来自江苏地税局，江苏省土地增值税预征率为 2%，所以本事例按 2%核算。)，算计 755 万元。应纳

　　4．印花税（产品房出售合同）：对产品房出售合同依照产权搬运书据征收印花税，按所载金额万分之 五贴花。

　　1．企业所得税（竣工开发产品）： 开发产品竣工后，企业应及时结算其计税本钱并核算此前出售收 入的实践毛利额，一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他

　　企业房地产开发运运营务包含土地的开发，制作、出售住所、商业用房以及其他修建物、附着物、配 套设备等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品契合下列条件之一的，应视为现已竣工：

　　在年度交税申报时，企业须出具对该项开发产品实践毛利额与估计毛利额之间差异调整状况的陈述以 及税务机关需求的其他相关材料。

　　事例：如某房地产开发企业开发某楼盘 2010 年 12 月竣工，之前已预收房款 30000 万元，之前已按计 税毛利率 10％核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额交纳企业所得税，12 月 6 月赢利表反映赢利总额

　　为-2300 万元，竣工后核算出实践毛利额为 10500 万元，那么该企业该怎么交纳企业所得税？

　　剖析：实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额为 7500（10500-30000×10％）万，应交税所得额 ＝-23007500＝5200 万，应交纳企业所得税＝5200×25％＝1300 万元。

　　交税人契合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目悉数竣工、完结出售的； （2）全体转让未竣工决算房地产开发项意图；（3）直接转让土地运用权的。

　　对契合以下条件之一的，主管税务机关可要求交税人进行土地增值税清算：（1）已竣工查验的房地产 开发项目，已转让的房地产修建面积占整个项目可售修建面积的份额在 85%以上，或该份额虽未超越 85%， 但剩下的可售修建面积现已租借或自用的；（2）获得出售（预售）答应证满三年仍未出售结束的；（3） 交税人请求刊出税务挂号但未处理土地增值税清算手续的；（4）各省辖市当地税务机关规则的其他状况。

　　在土地增值税清算过程中，发现交税人契合核定征收条件的，应按核定征收方法对房地产项目进行清 算。在土地增值税清算中契合以下条件之一的，可实施核定征收。

　　（3）虽设置账簿，但账目紊乱自己本钱材料、收入凭据、费用凭据残缺不全，难以承认转让收入或扣 除项目金额的；

　　（4）契合土地增值税清算条件，企业未依照规则的期限处理清算手续，经税务机关责令期限清算，逾 期仍不清算的；

　　1．应收房款欠款是否交纳运营税？如房地产公司出售了一套房子给业主，依照合同 2009 年末应收房 款 100 万，业主实践只交纳了 30 万，请问欠款 70 万是否要在 2009 年申报运营税，仍是在实践收届时交纳

　　答：《中华人民共和国运营税暂行法令实施细则》（财务部国家税务总局令第 52 号）第二十四条规则， 法令第十二条所称收讫运营收入金钱，是指交税人应税行为产生过程中自己完结后收取的金钱。法令第十 二条所称获得讨取运营收入金钱凭据的当天，为书面合同承认的付款日期的当天；未签定书面合同自己书 面合同未承认付款日期的，为应税行为完结的当天。因而，交税人应当依照合同承认的付款日期承认运营

　　答：根据《运营税暂行法令》第五条规则：交税人的运营额为交税人供应应税劳务、转让无形财物或 者出售不动产收取的悉数价款和价外收费，《运营税暂行法令实施细则》第十三条规则：运营税法令所称 价外费用，包含收取的手续费、补助、基金、集资费、返还赢利、奖赏费、违约金、滞纳金、延期付款利 息、赔偿金、代收金钱、代垫金钱、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包含一起契合以下条件代为收 取的政府性基金自己行政事业性收费：（一）由国务院自己财务部赞同建立的政府性基金，由国务院自己 省级人民政府及其财务、价格主管部分赞同建立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财务部分 印制的财务收据；（三）所收金钱全额上缴财务。 假如为契合规则条件的政府性基金自己行政事业性收费，

　　3．房地产开发公司租借地下车位运用权，与业主签定合同约好运用年限为 20 年，运用费一次性收取。 这笔收入是否应当交纳土地增值税？

　　答：根据《土地增值税暂行法令》及其实施细则的有关规则，土地增值税是对出售自己以其他方法有 偿转让国有土地运用权、地上的修建物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以处理相应产权为 标志，产权未产生搬运就不构成出售或转让。只租借地下车位的行为，由于没有产生运用权的搬运，不需

　　答：关于以房地产进行出资、联营的，出资、联营的一方以土地(房地产) 作价入股进行出资或作为联 营条件，将房地产转让到所出资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对出资、联营企业将上述房地 产再转让的，应征收土地增值税。自 2006 年 3 月 2 日起，关于以土地（房地产）作价入股进行出资或联营 的，凡所出资、联营的企业从事房地产开发的，自己房地产开发企业以其制作的产品房进行出资和联营的，

　　5．房地产开发企业以买别墅送轿车的方法出售不动产的，企业所得税上怎么处理？

　　答：根据《国家税务总局关于承认企业所得税收入若干问题的告诉》（国税函[2008]875 号）以及《国 家税务总局关于企业处置财物所得税处理问题的告诉》（国税函[2008]828 号）规则，企业以买别墅送轿车 的方法出售不动产的，不归于捐献行为，应将总的出售金额按各项产品的公允价值的份额分摊承认各项的 出售收入。出售的不动产归于未竣工产品的，不动产预售收入应按规则的计税毛利率计征企业所得税，但

　　6．房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否交纳房产税？假如交纳，该怎么确 定房产税的原值？

　　答：国家税务总局《关于房产税乡镇土地运用税有关方针规则的告诉》（国税发[2003]89 号）第二条 第四项规则，房地产开发企业自用、租借、出借本企业制作的产品房，自房子运用或交给运用的次月起计 征房产税。开发企业运用产品房作售楼部的状况，应自开端运用售楼部的次月起交纳房产税。作为自用的 售楼部，根据《房产税暂行法令》的相关规则，依照其售楼部房产原值的 70%作为房产税应交税所得额，

　　在房产原值的承认上，分不一起段核算并交纳房产税。2009 年 1 月 1 日至 2010 年 12 月 21 日应依照 财务部、国家税务总局《关于房产税乡镇土地运用税有关问题的告诉》（财税[2008]152 号）的规则，即对 依照房产原值计税的房产，不管是否记载在管帐账簿的固定财物科目中，均应依照房子原价核算交纳房产 税。房子原价应根据相关管帐准则的规则进行核算。对交税人未按国家管帐准则规则核算并记载的，应按 规则进行调整或从头评价房子原价。从 2010 年 12 月 21 日起，应依照财务部、国家税务总局《关于安顿残 疾人工作单位乡镇土地运用税等方针的告诉》（财税[2010]121 号）的规则：对依照房产原值计税的房产， 不管管帐上怎么核算，房产原值均应包含地价，包含为获得土地运用权付出的价款、开发土地产生的本钱

　　7．房地产开发企业与商铺购买者个人签定协议规则，房地产开发企业按优惠 30%的价格出售其开发的 商铺给购买者个人，但购买者个人在 2 年期限内有必要将购买的商铺无偿供应给房地产开发企业对外租借使

　　答：据《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签定有条件优惠价格协议购买商铺征收个人所得税 问题的批复》（国税函[2008]576 号）规则，所述行为其实质是购买者个人以所购商铺交由房地产开发企 业租借而获得的房子租借收入付出了部分购房价款。因而对上述景象的购买者个人少开销的购房价款，应 视同个人产业租借所得，依照“产业租借所得”项目征收个人所得税。每次产业租借所得的收入额，依照少

　　房地产开发企业首要触及的税种有运营税、城建税、教育费附加，土地增值税、 房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 一、运营税:是对在我国境内供应应税劳务、转让无形财物或出售不动产获得的 运营收入征收的一种税。计税根据:为交税人向对方收取的悉数价款和价外费用。 应税劳务首要触及以下几个方面：⑴转让土地运用权，应按“转让无形财物”税目 中的“转让土地运用权”子目交税；⑵出售不动产，税率为 5%；⑶包销商承销， 应按“服务业―署理业”交税。⑷土地运用权租借以及房地产建成后租借的，按“服 务业―租借业”交税。核算公式=运营额×适用税率 二、城市保护制作税和教育费附加：以运营税等流转税为计税根据，依地址区域 别离适用 7%、5%、1%征城市制作保护税，依 3%计征教育费附加。 三、土地增值税：是对转让国有土地运用权、地上的修建物及其附着物并获得收 入的单位和个人征收的一种税。土地增值税依照交税人转让房地产所获得的增值 额和规则的适用税率核算征收，交税人转让房地产所获得的收入减除《法令》规 定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它选用四级超率累进税率，应纳土地增

　　值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。其间：土地增值额=转 让房地产总收入－扣除项目金额。核算扣除项目有：获得土地运用权所付出的金 额；开发土地和新建房及配套设备的本钱；开发土地和新建房及配套设备的费用； 旧房及修建物的评价价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。 四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区规模内，对具有房子产权的内资 单位和个人依照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评价值)为 计税根据,税率为 1.2%。年应交税额=房产原值(评价值)×(1-30%)×1.2%。 五、乡镇土地运用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区规模内,对具有土地运用 权的单位和个人以实践占用的土地上积为计税根据，按规则税额、按年核算、分 期交纳的一种税。年应交税额=∑(各级土地上积×相应税额)。 房地产开发企业自 用、租借、出借本企业制作的产品房，自房子运用或交给之次月起计征乡镇土地 运用税和房产税。 六、城市房地产税、三资企业土地运用费：城市房地产税是对具有房子产权的外 商出资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，依照房产原值征收的一税种。城 市房地产税依房产原值计税,税率为 1.2%。年应交税额=房产原值×税率 ×(1-30%)。三资企业土地运用费是对本市行政区域内运用土地的外资企业，按 企业所在地理方位和偏僻程度、地段的富贵程度、根底设备完善程度等，征收的 一项费用。依外资企业的实践占用土地上积以及所适用的土地运用费的单位规范 承认。应纳土地运用费额=占用土地上积×适用的单位规范。 七、印花税：是对在经济活动和经济来往中书立、秉承印花税暂行法令所罗列的 各种凭据所征收的一种兼有行为性质的凭据税。分为从价计税和从量计税两种。 应交税额=计税金额×税率,应交税额=凭据数量×单位税额。 土地运用权出让转让书立的凭据（合同）暂不征收印花税，但在土地开发制作， 房产出售、租借活动中所书立的合同、书据等，应交纳印花税。凡进行房子生意 的，签定的购房合同应按产权搬运书据所载金额 0.05%交纳印花税，房地产生意 处理部分在处理生意过户手续时，应监督生意两边在转让合同或协议上贴花刊出 完税后，再处理立契过户手续。在处理房地产权属证件时，应按权力答应证照， 按件交纳印花税五元，房地产权属处理部分应监督秉承人在房地产权属证上按件 贴花刊出完税后，再处理发证手续。 八、契税：契税是对在我国境内搬运土地、房子权属时向接受土地运用权、房子 一切权的单位征收的一种税。征收规模包含国有土地运用权出让、土地运用权转 让（包含出售、赠与和病入膏肓）、房子生意、房子赠与和房子病入膏肓。计税根据首要 是成交价格、核定价格、病入膏肓价格差额和“补缴的土地运用权出 让费用自己土地 收益”等。应交税额=计税根据×税率 九、犁地占用税、固定财物出资方向调节税 :大部分区域，现在现已中止征收。 十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或安排，在必定 期间内的出产、运营所得和其他所得征收的一种税。应交税额=（悉数应税收入准予扣除项目）×适用税率。

　　十一、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉 及最多的是“薪酬、薪水”所得。其适用 5%-45%的超量累进税率。应交税额=应 交税所得额×适用税率-速算扣除数。 应交下列税种： 1、运营税 5%、城建税、运营税的 0。7%、教育费附加 0。3%、当地教育附加 0。1%。2、契税 4%；3、印花税 0.03%；4、土地增值税 0.5%；5、土地运用 税按当地实践状况计税；6、车辆购置税 10%；7、房产税；8、车船运用税；9、 企业所得税等。