除第二轮周期房地产开发板块估值上升170%及下降70%外，房地产开发板块估值变化起伏均不到30%。2016 年房地产方针进入“房住不炒、因城施策、三稳”的基调，房地产开发板块估值体现为1)“三道红线”等力度较大的职业方针出台、突发疫情冲击基本面事情的产生对估值产生直接影响，板块估值于2021/07 再创前史新低，2)在没有力度较大的方针及突发事情产生时，方针(全面降准降息)对估值产生影响，3)最终才是当当地针的调整对估值产生影响，影响起伏相对较小。第二轮周期上升阶段职业方针宽松及货币方针宽松叠加，随后在“房住不炒”及房地产融资收紧布景下估值进入下行阶段。

　　家居内销首要产生在新房交给前(精装修)及新房二手房交给后(零售)，2017 年开端精装房浸透率快速提高。从基本面来看，家具零售一起受房地产竣工及出售影响，竣工低迷出售景气布景下，二手房出售的拉动对家具零售能起到必定支撑效果。从估值来看，1)家居用品及制品、定制家居板块估值弹性显着较大，可能与板块上市公司数量及市值相对较小有关，2)估值变化与房地产出售变化更相关一些。

　　出资主张：在房地产基本面仍然低迷及疫情重复布景下，自3 月份多部委联合表态着重防备化解房企危险及向新开展形式转型供应配套措施以来，职业方针力度显着加大而且节奏显着加速，1)需求端，近期当地层面除降首付及房贷利率外，撤销限售限购等力度较大的方针连续出台，此外要点城市二手房参考价也呈现松动；2)供应端，部分优质民企连续进行银行融资、收据发行等，方针面显示出暖意；3)从现已完毕的几个要点城市首轮土拍状况来看，土地商场略有回暖，流拍率下降，一方面获益于地块质量提高，另一方面门槛略有松动，地块利润率有所上升，但冷热分解明显，拿地企业仍以国企央企为主；4)公募REITs 拟扩容至保证性租借住宅，保证房建造将是未来中长期开展要点；5)货币方针方面，2021H2阅历了两次全面降准后，2022/01 迎来降息，商场对进一步降息降准预期不断加强。考虑到房地产开发板块估值变化与微观及职业方针变化更相关，而家居板块估值变化与房地产出售体现更相关，跟着“三道红线”松动等职业力度较大的方针继续出台及微观面进一步降息降准，房地产开发板块估值有望进一步修正，而跟着基本面触底回暖，下流家居板块估值有望上升。房地产板块引荐标的：1)优质稳健国企央企，保利、万科，其他公司主张重视中海、招蛇、华润等，规划及利润率均有提高空间，2)相对急进的弹性标的部分龙头民企：新城，其他公司主张重视旭辉、碧桂园等，跟着方针面开释暖意估值修正值得等待，3)物业相关公司华润万象日子、旭辉永升服务、服务等。

　　危险提示：疫情开展超出预期、调控及信贷方针超出预期、房产税出台超出预期、出售回暖不及预期