房地产开发是指在依法获得国有土地使用权的土地上，依照城市规划要求进行根底设备、房子制作的行为。因而，获得国有土地使用权是房地产开发的条件，而房地产开发也并非仅限于房子制作或许产品房的开发，而是包含土地开发和房子开发在内的开发运营活动。

　　获取土地使用权是房地产开发项目的首要条件，土地本钱是产品房本钱的重要组成部分。土地获取的办法首要包含出让办法、划拨办法、转让办法、股东出资入股办法以及其他办法。

　　国家作为土地的一切者，将土地的使用权在必定年限内让与土地使用者，首要的出让办法包含投标、拍卖、挂牌三种办法。此外，房地产企业也常常经过收买、吞并等办法获得被收买方、被吞并方企业的土地使用权。

　　房地产开发制作流程包含批报建手续、项目施工制作、竣工检验存案和产权初始挂号。开发阶段触及的本钱项目首要有土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、修建装置工程费、根底设备费、公共配套设备费、开发直接费和期间费用。

　　房地产开发是房地产活动中一项重要准则，归于房地产出产、流转、消费诸环节中首要环节。作为不动产，与其他产品比较，房地产开发出资大，耗力多，周期长，高盈余，高危险的特色，使得房地产开发在人们的日子中占有越来越重要的方位。

　　跟着城市的扩张与展开，寓居、商业、作业，多种形状的城市空间铢积寸累，房地产职业现已构成巨大的规划。

　　2020年，房地产开发企业房子施工面积926,759万平方米，其间，住所施工面积655,558万平方米。房子新开工面积224,433万平方米，住所新开工面积164,329万平方米，房子竣工面积91,218万平方米，住所竣工面积65,910万平方米。

　　产品房出售面积176,086万平方米，住所15亿平方米，作业楼3千万平方米，运营用房9千万平方米，产品房出售额173,613亿元，

　　房地产开发企业土地置办面积25,536万平方米。2019年开发企业从业人员29.4万人，开发企业家数为99,544家。2000-2020年，我国房地产职业占GDP比重由4.1%不断攀升，年复合添加率15.6%。2020年，我国房地产职业添加值为74,552.5亿元，占GDP比重7.3%；2021年上半年我国房地工业添加值39,742.2亿元，占GDP的7.5%。

　　2019年以来，调控方针加强了从“供给端”的调控力度，房地产职业施行了全面的融资方针调控，对房地产开发企业各首要融资途径进行了管控。从融资方面的调控方针来看，首要包含：

　　(2) 加强对银行理财，托付借款，开发借款，海外债等途径流入房地产的资金处理；

　　(3) 加强对存在高杠杆运营的大型房企的融资行为的监管和危险提示，合理管控企业有息负债规划和财物负债率；

　　一起，跟着“三条红线”等处理新规的施行，房地产企业有息债款的穿透处理将日趋严厉。

　　2020 年以来，受年头新冠肺炎疫情的影响，开发出资增速放缓，2020 年1－9 月，全国房地产开发出资完结额10.35 万亿元，累计同比添加5.6%，增速较2019 年下降4.90 个百分点。

　　依据智研咨询，房地产景气指数，又称为景气量，指对企业景气查询中的定性经济方针经过定量办法加工汇总，归纳反映某一特定查询集体或许展开趋势的一种方针。

　　近两年，我国房地产开发景气指数稍有下降，2019年我国房地产开发景气指数为101.13，较2018年下降0.72个百分点；2020年我国房地产开发景气指数为100.76，较2019年下降0.37个百分点；2021年上半年我国房地产开发景气指数为101.05，较2020年全年房地产开发景气指数添加0.29个百分点。

　　纵观2021年一切职业在曩昔一年中的体现比照，疫情影响叠加政府出台各种手法关于房地产职业的调控，在职业处于下行周期之时，房地产职业仍然有29.7%的添加，在商场排名第三，如此能够看出职业比较好的景气量。

　　房地产开发业是集房子、市政、工业、修建和商业等归纳开发为一体的工业，它的关联度高，带动力强，发生了巨大的拉动效应。房地产出资对其他职业具有前向推动效应和后向拉动效应，二者之和为对各职业的总带动效应。

　　据国际银行研究陈述，展开我国家房地产出资对相关工业乘数效应为2倍以上。房地产开发是重要的中游职业，上游承载银行、根底化工、钢铁、建材、修建施工、工程机械、有色金属等职业，下流联接家电、装饰、物业家纺等职业。

　　房地产开发运营流程首要包含获得土地使用权，开发制作和房子出售。经过房子、市政、工业、修建和商业等归纳开发、制作、出售获取收益。房地产开发具有出资额度大，周转时刻长，施行预售准则等特色，其出产运营一般企业触及方针更多，一起在开发进程中遭到相关部分的监管和批阅。

　　房地产开发流程首要分为三个阶段，包含获取土地，开发制作和房子出售。也可将房地产开发本钱依照开发阶段进行分类。

　　获取土地使用权是房地产项目开发的首要条件，房地产企业能够依法获得土地的使用权，进行房地产开发，土地本钱是产品房的首要组成部分。

　　土地获取办法包含出让办法、划拨办法、转让办法、股东出资入股办法以及其他办法。

　　房地产开发企业首要经过出让的办法获得土地的使用权，即国家以一切者的身份将土地的使用权在必定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家付出土地使用权的出让金行为，首要由投标出让，拍卖出让，挂牌出让三种办法。此外，房企也常常经过收买，吞并等办法获得被收买方，被吞并方企业，然后获得其土地使用权。

　　土地本钱是房地产开发本钱中占比最大的构成部分，土地是稀缺性资源，国有制作用地面积供给的受限于犁地红线的束缚，加之各城市城区可出让土地面积逐渐削减，近年来地价敏捷攀升，各色地王屡立异高，能够预见土地本钱比重将进一步添加。

　　在获取土地之后，房地产开发进入制作阶段。房企一般不直接从事相关施作业业，而是托付有施工资质的施工单位进行施工。此阶段的作业首要包含资料设备供给、工程发包、工程分包、制作和装置工程等。房地产开发本钱项目首要包含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、修建装置工程费、根底设备费、公共配套设备费、开发直接费、处理费、税费等。

　　房地产开发企业产品房出售的首要流程包含前期策划及营销、获得预售许可证后开盘预售、签定出售合同及收款、产品房交给和产权挂号及处理等环节。

　　产品房预售是房地产职业的重要出售办法，是指房地产将正在施工制作的产品房预先出售给承购人，并由承购人付出定金或房价款的行为。房企为了加快资金周转通常会挑选预售的办法。

　　房地产开发企业的收入以产品房出售额为主，首要包含诚意金、出售定金、预收款。房地产长效机制之下，国家对房地产职业的调控收紧，“三条红线”方针约束房企的融资规划，添加房企的资金链压力。

　　另一方面。房贷会集处理方针从开发商和个人购房者两头对房地产相关融资进行约束，这样的方针环境使得房企的资金压力增大，对快速出售结转的需求添加。

　　从房企运营赢利添加来看，2000年今后，我国房企的运营赢利呈整体上升的周期性添加。整体上有较大的涨幅。房企的运营赢利添加可观。

　　人类前进源于幻想力，而科技是能让幻想实在放飞的羽翼。科技让不或许成为或许，让或许变得平易。二百年前开端的工业革命，让肢体懦弱的人类具有了逾越肉身的力气，逐渐摆脱了饥寒和匮乏；而正在悄然来临的人工智能，将使思想穿透生物神经的限制，让人类迎来更高雅和精美的日子。

　　而关于工业来说，常识与发明力，正代替资金和动力，成为最中心的资源。依据德勤的我国房地产立异展开陈述，近年来我国政府不断出台方针直接鼓舞房地产科技技能相关范畴的展开。大数据、人工智能、物联网等新一代信息技能在房地产范畴的运用，结合5G通讯等新科技将进一步为房地产立异赋能，给予房地产科技技能更多或许。

　　大数据：房地产职业信息来历愈加多样化，在开发规划环节，大数据可使用于地产估值和出资决议计划两个方面。

　　才智制作：重塑制作规划的使用是以虚拟技能的修建工程三位模型和三位信息数据库为中心的新式数字化修建东西，加上修建机器人的展开正在推翻这一传统职业，修建进程变得越来越绿色，智能。

　　才智营销：VR看房为用户供给线上看房的体会，被广泛使用于房子买卖，房子租借，酒店民宿等场景。VR技能也能节省看房本钱和时刻，优化看房体会，辅佐决议计划。

　　科技引领抱负日子：房地产科技正重塑着房地产职业的传统逻辑，与此一起，职业与人，人与人之间的联络愈加严密高效，更人性化的抱负日子形式正在成为实际。个人发生的各类数据都能够凭借物联网与万物互联互通，居家，作业，体会得以全方位改进。

　　依据千际投行的房地产陈述，房地工业立异既有技能创业也有商业形式立异，Choice的数据显现，到1月31日，房地产职业共有133家公司。Sixlens的数据显现，这133家公司的专利授权总量为5017件，其间有82家有专利授权，别的51家没有专利授权。均匀而言，每家公司获得了37.72件专利授权。

　　房地产职业首要监管单位为中华人民共和国住所和城乡制作部和天然资源部，也一起遭到发改委、财政部、人社部、人民银行和银保监会、工商行政处理局、税务局、工业与信息化部等部分监管。国家对房地产职业施行国家宏观辅导。当地也受国土资源厅和物价局处理。

　　职业首要监管法律法规有《中华人民共和国城市房地产处理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国修建法》《中华人民共和国投标投标法》《制作工程质量处理法令》《房地产开发企业资质处理规矩》《房地产生意处理办法》《物业处理法令》《产品房子租借处理办法》。

　　因为我国房价涨幅过快，为了遏止过快气势政府提出“房住不炒”，而且对部分城市进行限购，也或进行新房定价报备和窗口辅导。

　　受房地产产品特性和监管方针影响，房地产开发企业与其他企业比较在运营上呈现出开发周期长、前期投入大、施行预售准则、合作开发遍及等特色，这些运营特色也决议了在对房地产企业进行财政剖析的时分，在财政和运营方针的选取上与其他企业有较大的差异。

　　房地产职业估值办法能够挑选市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV / Sales市售率估值法、RNAV重估净财物估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净财物价值估值法等。

　　开发商具有很多土地、优势品牌、低价的融本钱钱、新商业形式等会带来溢价，比方从前的工业和住所结合的华夏美好以及投行地产形式的融创我国，专业商场的小产品城和物业处理的物业公司。

　　我国的房地产职业阅历了几十年的展开，现已成为国民经济和金融体系中一个重要的环节、经济日子中一个不可或缺的元素。房地产开发职业可分为三个阶段：

　　1990年至1998年，是我国房地工业的起步阶段。这一阶段的我国房地工业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。

　　因为职业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让办法以协议出让为主，只需有一张合同，即可随意转让，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”，土地款未付清卖楼款就能收回，出资报答率乃至能够高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到顾客，整个商场主体的行为办法都是无序的。在这一状态下，银行很多的资金被拖入土地交易中，出资增幅突然加大，全国范围内的出资过热现象加重。

　　针对这一状况，1993年开端主掌我国经济的副总理施以重拳，用“关水龙头”的办法，责令银行对企业的期货、股票、房地产类出资中止借款，开端了第一轮的宏观调控。直至1997年8月份中心，重又“将城市居民住所的开发作为我国国民经济新的添加点”，年末的中心经济作业会议清晰了这一方针，完毕了挨近五年的宏观调控。

　　1998年至2003年，是我国房地工业的提速阶段。这一阶段也有两个关键词，一是“中止福利分房”，二是“按揭借款”。

　　1998年，中心决议在全国范围内中止福利分房，一起人民银行总行要求四大国有银行当年向城市居民购买住所供给不少于1,500亿的按揭借款支撑。这两项行动使得房地工业的展开突然提速，1998年产品房出售面积较1997年完结大幅度添加，初次打破1亿平方米大关。之后，我国房地工业继续坚持着快速的展开气势。

　　2004年至2013年，是我国房地工业的调控方针频出阶段。这一阶段的关键词是“方针多，时效短”，“保证房”。“国八条”、“国五条”、“新五条”连续推出，120平米一般产品房施行一年即为“90/70”（90平米占比有必要在70%以上）所代替。其间最重要的一项法规是“截止2004年8月31日，一切产品房用地中止以协议办法出让，有必要施行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8.31大限”。这是我国房地工业实在开端走向标准与良性运转的分水岭！也是职业的本钱特点开端暴露“推手”面貌的起点。

　　危险：房地产开发职业与宏观经济和国民日子严密相关。2020年，国内外危险应战显着上升。经济结 构性、体制性、周期性问题相互交织，增速下行压力加大。长时刻以来促进经济添加的一些传统要素， 如人口盈利、本钱投入、出口拉动等均呈现疲态。一起，2020年头呈现的新冠疫情严重影响了各行 各业的正常运转，房地产商场遭到的冲击尤为显着。

　　处理：为了更好应对经济环境改变和方针改变带来的时机与应战，职业公司需求深入研究宏观经济走势和方针动态，提出“收敛聚集，稳固进步根本盘”，坚持以“以客户为中心，以现金流为根底，合伙斗争，继续发明更多实在价值，完结有质量展开”的长时刻运营辅导方针，聚集商场需求坚实、商业远景明亮的根本盘事务，以“好房子、好服务、好社区”赢得客户，强化现金流处理，进一步稳固公司应 对商场不确定性的才能。

　　危险: 在多业态、大规划项目开发进程中，严守生命安全与质量底线、严控本钱、准时且安全地完结项目开发方针面对必定应战。修建主材供给不及时、施工人员劳作熟练度缺少、劳作力缺少、劳资 胶葛、安全意外事故、天然灾害、恶劣气候等要素，均或许带来工程进展、项目本钱、房子质量和 客户满意度等危险。一起，新冠疫情仍然存在不确定性，常态化疫情防控下，或许导致项目无法正常交给的危险，对职业公司经运营绩和品牌名誉构成影响。

　　处理：职业公司应该树立项目开发进程中的质量、进展、安全、资料、本钱处理等体系。各作业集团/作业单元和一线公司的工程处理人员实时对安全出产、工程质量、工程进展等状况进行监控。

　　公司需求施行严厉的供货商评定和工程改变管控机制，完善施工安全保证办法，并设置清晰的查核方针。此外，应该活跃进步项目处理的科技化水平，致力于工艺改进，落地才智工地，继续推动工业化和智能化制作体系，广泛使用工程处理IT东西，在保证施工安全根底上进步施工质量和处理功率。

　　职业公司应该饯别 “以客户为中心”的运营理念，活跃展开客户满意度查询和回访，及时呼应客户诉求，搭建和继续 完善线上客户服务渠道，经过线上服务，不断进步改进产品与服务。

　　危险：职业公司会依据客户需求改变，逐渐丰厚公司产品服务体系。租借住所、商业开发与运营、物流仓储服务、冰雪休假、 教育、食物、养老等新事务不断展开，其间多个事务已建立独立的作业单元进行运营，全力服务美好日子的新要求，做“美好日子场景师”。 互

　　联网年代，新事务所在的商业环境正在发生改变，客户习气需求培育、标准商业形式还需求探究。因而，怎么完善新事务的事务展开形式、有用进步资金使用功率、新事务报答水平缓客户满意度仍是职业公司面对的重要应战。

　　处理： 职业公司需求为处于不同展开阶段的新事务设定阶段性展开方针；体系性地对其展开质量进行继续监控和评价，并采纳相应的处理办法；经过作业合伙人机制制作，为新事务供给安排资源支撑，强化其运营才能。

　　期内，公司活跃探究、继续堆集各类新事务运营经历，加强各事务间的沟通和协同，促进整体运营水平不断进步。

　　危险：面对战略打破的应战，现有安排敞开度和人才获取扩张性缺少，特别缺少领军人才，是当下职业公司制作面对的重要课题。

　　一方面，怎么打破已有找人、用人的思想惯性和途径依靠，精确辨认干事所需的才能拼图，并经过作业、文明和机制面向全社会、全职业招引最合适、最优异的人才，需求处理人员构成一致并找到打破之策。

　　另一方面，跟着不同事务规划体量、地域散布、事务杂乱度的不断进步，加之战略的调整较以往会愈加快速，安排装备的呼应速度无法满意事务展开需求的危险。

　　处理： 职业公司需求继续推动安排重建与事人匹配作业，一方面从架构、机制、才能等方面进行年度检视，对整体合伙人的职务、职级、薪级进行从头落位；另一方面施行扩张性的人才战略，经过内外部大江大海引进领军人才，加强头部力气；制作促进斗争者生长的人才训练与展开机制，以支撑职工在万科的作业舞台上不断生长和展开。

　　危险： 职业公司的事务遭到广泛的法规及方针监管，其间包含所在区域的公司法令、财政及税务法规、房子出售及修建法规，以及上市规矩等，其要求或改变对职业公司亦会发生影响。

　　处理： 职业公司应该建立专门人员对法规和方针的改变进行研究，并将相关要求及时执行到事务活动和运营处理中。或许约请内、外部专家供给训练和最新方针信息，加深对方针的了解并及时作出事务契合方针要求的调整；结合咨询外部专家，由富有经历的职工处理合规事宜；定时展开内部操控查看和内部审计，保证处理运营恪守各项相关法规、方针及指引。

　　危险：在互联网、大数据、云核算年代下，坚持信息体系高效杰出运转、加强数据保密及安全合规现已成为日常处理作业的要点之一。因为各职业公司事务多元化程度进步，事务流程日趋杂乱多样，数据体量快速扩展，数据灵敏性不断进步，对信息体系的物理安全与网络安全提出了更高要求，也对信息体系规划、开发、运作与继续晋级等一系列作业带来应战。

　　处理：职业公司应该进行信息化制作作业，包括各事务、各管控流程与各环节，经过集成完结各体系之间的数据安全链路，保证数据在收集、存储、传输、处理、使用进程中的安全性。

　　一起公司活跃推动信息安全作业的规划、规划及施行，拟定及执行信息安全处理准则及安全策略；每年经过信息安全标准认证及国家安全等级维护认证，保证公司信息安全处理体系继续有用运作；标准公司内部及对外的运营处理信息传递活动；经过会集信息安全技能管控机制，加强对客户个人灵敏信息的安全维护，防备外部歹意侵略，下降信息安全危险，保证信息体系和信息财物的安全。

　　市值是上市公司的价值会集体现，也是上市公司价值完结的最公允方针。坐落总市值第一名的万科集团到达了2,5761亿元的市值。

　　万科企业股份有限公司建立于1984年5月，是现在我国最大的专业住所开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市建立分公司。万科首先成为全国第一个年出售额超千亿的房地产公司。相当于美国四大住所公司高峰时的总和。

　　是我国保利集团控股的大型中心企业，福布斯国际500强 ，致力于打造“不动发生态展开渠道”，以厚实的不动产出资、开发、运营、本钱运作才能为根底，供给根据职业生态体系的归纳服务。2020年，保利展开完结签约金额5028.48亿元，运营收入2453亿，总财物打破1.23万亿元。

　　招商局蛇口工业区控股股份有限公司坐落深圳市南山区，建立于1979年，隶归于招商局集团旗下，从事城市归纳开发运运营务。公司于陈述期内吸收兼并招商地产上市后，聚合了原招商地产和蛇口工业区两大渠道的共同优势，以打造才智城市、才智商圈、才智园区、才智社区为方针，推动城市晋级展开。公司将事务划分为园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮工业制作与运营三大事务板块。

　　房地产品牌在新冠疫情的影响中相对毫发无损，Brand Finance Real Estate 25 2021 排名的总品牌价值同比添加 8%，到 2021 年到达 1643 亿美元。我国品牌继续占有主导方位房地产职业，在本年的排名中也添加了两个方位。 这使得我国房地产品牌总数到达 25 个中的 23 个，占排名总品牌价值 1594 亿美元的 97%。 其他两个名额别离归于美国 Brookfield Property Partners（跌落 5% 至 28 亿美元）和 CBRE（跌落 12% 至 28 亿美元），别离坐落第 19 位和第 20 位。

　　当时运营环境仍旧杂乱，疫情对社会经济构成的影响仍在继续，宏观经济中存在许多不确定要素。 对职业而言，要点房地产企业资金监测和融资处理、房地产借款会集度处理等重大方针的相继推出， 将从头界说职业规矩，推动职业加快进入处理盈利年代。

　　企业有必要摒弃旧有形式下一味寻求规划扩张的思路，愈加注重添加的质量，在做到“均好无短板”的一起，构建有助于完结展开轨迹跃升的取胜长项。

　　改变即时机。虽然职业现已进入淘汰赛阶段，但展开的空间仍然存在。城市化进程没有完毕，不同区域、不同业态之间，不平衡不充分的问题仍然杰出；住所租借需求远景宽广；城市更新、老旧小区改造包含展开时机；物业服务参加社区管理、城市管理的潜力巨大。

　　假如简略地依照前文提及的发达国家总结出来的规则，再过十年，我国人均GDP超越13,000美元时，我国的房地产商场将到达供需的饱和点，职业的展开也将从高峰开端回落。但是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率2020年为53%，即便不包含2.5亿非户籍人口，也只要36%，离完结70%的城镇化方针，还需求大约二十年的时刻。

　　因而，咱们有理由信任，作为城镇化推动的首要载体，我国房地工业在未来的15-20年内，仍有继续的添加空间。