刘冬梅律师,刘冬梅律师，北京师范大学法学学士，北京伊志律师事务所创始人、主任律师。我国法学会会员，中华全国律师协会会员。北京电视台《现场说法》、《第三调停室》栏目特邀嘉宾，遭到广大观众的喜欢。名校的优质教育奠定了厚实的专业功底，多年的司法体系作业经历积累了丰厚的办案经历。从立案庭、刑庭、民庭到执行庭的多岗位历练，为署理各种案子供给了有力支撑。执业以来，署理过的离婚胶葛、房产胶葛、合同胶葛、修建工程胶葛、刑事犯罪等案子均得到当事人的......更多介绍

　　[导读]： 刘冬梅律师，北京商品房生意合同胶葛律师，现执业于北京伊志律师事务所，具有深沉的法学理论功底及司法操作经历。诚实信用，勤勉敬业，以“完成当事人利益最大化”为服务主旨。办案仔细负责，精雕细镂，事务功底厚实，语言表达流通、思想灵敏，具有杰出

　　刘冬梅律师北京商品房生意合同胶葛律师，现执业于北京伊志律师事务所，具有深沉的法学理论功底及司法操作经历。诚实信用，勤勉敬业，以“完成当事人利益最大化”为服务主旨。办案仔细负责，精雕细镂，事务功底厚实，语言表达流通、思想灵敏，具有杰出的交流和谐和商洽辩解才能。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人供给专业的法令服务。不敢许诺案子的终究成果，但敢许诺办案鞠躬尽瘁!

　　1、内在：土地运用权出让，是指国家将土地运用权在必定年限内出让给土地运用者，由土地运用者向国家付出土地运用权出让金的行为。

　　3、年限：土地运用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文明、卫生、体育用地五十年，商业、旅行、文娱用地四十年，归纳或许其他用地五十年。

　　供给商业、旅行、文娱、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞赛要求的工业用地;

　　划拨土地运用权改动用用处，《国有土地划拨决议书》或法令、法规、行政规则等清晰应当回收土地运用权，实施投标拍卖挂牌出让的;

　　划拨土地运用权转让，《国有土地划拨决议书》或法令、法规、行政规则等清晰应当回收土地运用权，实施投标拍卖挂牌出让的;

　　出让土地运用权改动用处，《国有土地划拨决议书》或法令、法规、行政规则等清晰应当回收土地运用权，实施投标拍卖挂牌出让的;

　　协议出让国有土地运用权规模 出让国有土地运用权，除依照法令、法规和规章的规则应当选用投标、拍卖或许挂牌方法出让，方可采纳协议方法，首要包含以下状况：

　　1、供给商业、旅行、文娱和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用处的土地，其供地计划发布后同一宗地只要一个意向用地者的;

　　2、原划拨、承租土地运用权请求处理协议出让，经依法同意，能够采纳协议方法，但《国有土地计划决议书》、《国有土地租借合同》、法令、法规、行政规则等清晰应当回收土地运用权从头揭露出让的在外;

　　3、划拨土地运用权转让请求处理协议出让，经依法同意，能够采纳协议方法，但《国有土地划拨决议书》、法令、法规、行政规则等清晰应当回收土地运用权从头揭露出让的在外;

　　1、以协议方法出让国有土地运用权的出让金不得低于按国家规则所承认的最低价。

　　2、协议出让最低价不得低于新增建造用地的土地有偿运用费、征地补偿费用以及依照国家规则应当交纳的有关税费之和，有基准地价的区域，协议出让最低价不得低于出让地块地点等级基准地价的70%。低于最低价时国有土地运用权不得出让。

　　1、内在：土地运用权划拨，是指县级以上人民政府依法同意，在土地运用者交纳补偿、安顿等费用后将该幅土地交给其运用，或许将土地运用权无偿交给给土地运用者运用的行为。即划拨土地运用权不需求运用者出钱购买土地运用权，而是经国家同意其无偿的、无年限约束的运用国有土地。但获得划拨土地运用权的运用者依法应当交纳土地运用税。

　　2、年限：以划拨方法获得土地运用权的，除法令、行政法规还有规则外，没有运用期限的约束。尽管 无偿获得划拨土地运用权没有年限约束，但因土地运用者搬迁、闭幕、吊销、破产或许其他原因此停止运用土地的，国家应当无偿回收划拨土地运用权，并可依法出让。因城市建造发展需求和城市规划的要求，也能够对划拨土地运用权无偿回收，并可依法出让。无偿回收划拨土地运用权的，其地上修建物和其他附着物归国家一切，但应依据实际状况给予恰当补偿。

　　依据《城市房地产管理法》第二十四条的规则，下列建造用地的土地运用权，确属必需的，能够由县级以上人民政府依法同意划拨：

　　法令、行政法规规则的其他用地。以划拨方法获得土地运用权的，经主管部分挂号、核实，由同级人民政府颁布土地运用权证。

　　划拨土地运用权一般不得转让、租借、典当，但契合法定条件的也能够转让、租借、典当：即土地运用者为公司、企业、其他安排和个人，具有土地运用权证，地上修建物有合法产权证明，经当地政府同意其出让并补交土地运用权出让金或许以转让、租借、典当所获收益抵交出让金。未经同意私行转让、租借、典当划拨土地运用权的，没收其非法收入，并依据其情节处以相应罚款。

　　1、内在：土地运用权转让是指土地运用者将土地运用权再搬运的行为，即土地运用者将土地运用权独自或许伴随地上修建物、其他附着物搬运给别人的行为。原具有土地运用权的一方称为转让人，承受土地运用权的一方称为受让人。

　　3、禁止性规则：未按土地运用权出让合同规则的期限和条件出资开发、运用土地的，土地运用权不得转让。

　　4、年限：土地运用者通过转让方法获得的土地运用权，其运用年限为土地运用权出让合同规则的运用年限减去原土地运用者已运用年限后的剩下年限。

　　5、“房地同时搬运”：土地运用权转让时，其地上修建物、其他附着物一切权随之转让。地上修建物、其他附着物的一切人或许共有人，享有该修建物、附着物运用规模内的土地运用权。土地运用者转让地上修建物、其他附着物一切权时，其运用规模内的土地运用权随之转让，但地上修建物、其他附着物作为动产转让的在外。

　　6、土地运用权转让价格显着低于商场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地运用权转让的商场价格不合理上涨时，市、县人民政府能够采纳必要的办法。

　　综上所述，房地产开发企业土地运用权的获得有三种方法，第一种是通过对土地的原始获得土地的运用权。第二种便是有政府或其他对土地具有一切权的国家单位对有需求运用土地的单位进行划拨。第三种，便是有土地运用权的单位或个人对土地运用权进行转让，通过转让获得土地运用权。

　　没错，现在我们都是知道的，国家政府和经济发现是越来越快了，并且作为现在的房产开发商的生意也是很不错的，我们所在可见的便是房地产开发商开发新的房子了，那么接下来就为我们遍及下关于房地产开发流程周期以及流程。

　　从规划立项到物业交给，少则几年，多到十几年.依照房地产开发的四大环节分，各阶段的时刻表为：在前期和报批过程中，一般为10-18个月在工程的施工过程中，单体修建一般为11-18个月在商场的推行过程中，商品住宅项目：引进期1个月,推行期3个月,强销期、持续期3-6个月

　　市国土资源局依据《建造项目用地预审管理办法》，对征地项目进行建造用地预审。检查项目用地是否契合土地运用总体规划，是否契合国家供地方针，是否契合用地规范和土地运用年度计划指标等状况，自受理预审请求之日起20日内出具预审定见。

　　开发商征地流程依据《国务院关于深化改革严厉土地管理的决议》清晰要求，在征地依法报批前，国土资源部分要将拟征地的用处、方位、补偿规范、安顿途径奉告被征地农人;要将被征地农人知情、承认的有关材料作为征地报批的必备材料。征地项目预审通过的，市国土资源局发布征地布告，将预征收土地用处、面积、补偿规范和安顿途径等奉告被征地村和乡民，保护被征地农人的知情权。布告后，在拟征收土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗不列入补偿规模。

　　展开征地查询是征地前的重要基础性作业。市国土资源部分会同被征收土地的一切权人和有关部分深化被征地村、被征地地块，对拟征收土地的四至鸿沟、权属、地类、面积等现状和被征地村的农业人口、劳动力、耕地面积等状况进行全面查询核实，对征地拆迁规模内的被征地拆迂户用地面积逐户勘察核实，对房子面积、结构及其他地上附着物等状况仔细搞好挂号。将查询材料、数据收拾成册，把握第一手材料，做好拟定征地报批 “一书两计划”的准备作业。

　　2004 年1月9日，国土资源部发布《国土资源听证规则》。要求各地在征地依法报批前，国土资源部分送达《听证奉告书》，奉告被征地村、乡民和其他权力人对拟征收土地补偿规范、安顿途径有请求听证的权力。当事人请求听证的，庄当在奉告后5个作业日内向市国土资源局提出书面请求。

　　市国土资源局按省、市有关报件要求，安排申报材料，上报营口市国土资源局和省国土资源厅。省国土资源厅在14个作业日内办结，下达经省政府同意的《实施规划用地批复》。

　　综上所诉，所以我们看着房地产的开发商开发一个新的楼盘或许是房地产实际上房地产开发流程周期是每个阶段都需求许多时刻的，首要是因为开发商开发一块土地首要就要通过建造局的审阅然后再发布公告以及查询状况和安排开发等流程。