张彬律师,张彬律师，二级高档律师，前法官，北京惠诚（成都）律师事务所副主任、高档合伙人、管委会委员、疑难案子专家委员会委员，原系上海申浩（成都）律师事务所副主任、合伙人。执业证号：31张彬律师专心法律服务二十五年，曾从事九年中级法院刑事、民事审判作业，任专职律师十九年，其间担任合伙人律师十五年。执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务主旨，精雕细镂地承办每一项详细法律事务、每一个案子。独特的......

　　商品房有许多，也都是由房地产开发公司兴修的。房价是越来越高，房地产公司也是如漫山遍野般鼓起，构成房地产开发公司的类型有许多。而开发费用也是一个尤为重要的部分。那么房地产开发费用包含哪些?又该怎么核算房地产开发本钱?

　　张彬律师成都蒲江房地产过户律师,现执业于北京惠诚（成都）律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务主旨，精雕细镂地承办每一项详细法律事务、每一个案子。独特的诉辩思想、熟练的诉讼技巧、精深的争辩技术和自若的法庭发挥以及对待作业脚踏实地、认真负责的作业态度赢得了广阔当事人的高度赞赏。

　　(一)办理费用。可按项目开发本钱构成中前1—6项之和为基数，按3%左右核算。

　　(二)出售费用。它指开发建设项目在出售产品进程中产生的各项费用以及专设出售组织或托付出售署理的各项费用。首要包含以下三项：

　　3、其他出售费用。约为出售收入的0.5%一1%。以上各项算计，出售费用约占出售收人的4%一6%。

　　(三)财政费用。它指为筹集资金而产生的各项费用，首要为告贷利息和其他财政费用(如汇兑丢失等)。

　　房地产开发本钱的核算是指企业将开发必定数量的商品房所开销的悉数费用按本钱项目进行归集和分配，终究核算出开发项目总本钱和单位建筑面积本钱的进程。

　　1、关于本钱归集目标。因为开发规划的不同，房地产开发的本钱归集目标也是不同的。关于小规划的开发，如单幢或几幢房子的开发，这个问题比较简略处理，能够将悉数开发量作为本钱归集目标，建立一个本钱核算单位。但是对大规划的开发，如邻居改造或小区开发，就必须科学地承认本钱归集目标。在这种状况下，本钱核算不能过细(台以单幢为单位)，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房子，这样做必然会添加作业量，使核算作业繁琐化。相反，本钱核算也不能简略地以小区为核算单位，因为一个小区从开端建设到彻底建成往往需求几年乃至十几年的时刻，而其间所开发的商品房却是连续竣工出售的，这样做必然使本钱核算材料滞后，失掉其本钱结算和办理上的效果。笔者认为：应该以房地产开发项意图工程内容和工期进展作为承认本钱归集目标的首要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和本钱结算，充分发挥本钱核算的效果。

　　2、正确区分本钱项目，客观地反映产品本钱的结构，便于分析研究降低本钱的途径。按现行的房地产开发企业管帐制度规则，“开发本钱”作为一级本钱核算科目，企业应在该科目下，依据自己的运营特色和办理需求，挑选本钱项目，并据此进行明细核算。挑选本钱项目不能太多，关于产生次数较少、特别是单笔产生的费用，应尽量兼并。而对金额较大、并连续产生的费用应独自建立科目核算。

　　3、关于直接费用的核算。按现行的房地产开发企业管帐制度规则，直接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于管帐的配比性准则。该准则要求：企业的各项收入和与其相关联的本钱、费用，应当在同一管帐期间内予以承认和计量。比方，为项目借款而付出的利息以及项意图前期出售费用，这些费用的特色是数额较大、获益目标清晰，如果在获益目标完结出售之前，就将其列入损益类科目进行核算，必然会构成虚伪的财政效果，不能客观地反映企业的实践运营状况。

　　4、关于项意图竣工决算。房地产开发本钱核算的终究意图是核算出项意图总本钱和单位可出售面积的开发本钱，以便企业结出运营赢利。但是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是注重工程决算而忽视项目决议方案，因为工程决算在施工完结后进行，时刻性比较清晰，并且涉及到工程款的付出，比较实践，不易迁延，而项目决算有或许因为各种原因显得遥遥无期，比方小区单个配套没有完结(不影响出售)，方案中的公建设备暂时不能施行，或许押金的回收久拖不决等等，这些都会影响整个开发项意图彻底建成，从而影响项目决算。怎么处理这个问题，笔者认为彻底能够经过“预提费用”科目将没有施行的工程预算预提计入本钱，以便项目决算能按方案进行，今后待工程完结后再按实践开销调整项目本钱。因为这部分工程内容通常在项目总投资中所占的份额很小，所以对项意图总本钱和单位本钱一般不会构成较大的影响。

　　张彬律师四川成都闻名律师，承办房地产开发事例近千件，具有优异的律师执业品德、超卓的专业水准和丰厚的办案经历。在处理案子进程中能权衡各种利害，最大极限的保护当事人的利益。