今日咱们有请李主任跟咱们介绍一下，内行政批阅进程傍边，房地产开发公司的批阅流程。咱们律地点接到相关的产品房胶葛案子的时分，许多的业主来找到咱们的时分，其实他现已走过民事维权的诉讼，民事维权的诉讼要么败诉了，要么是胜诉实行不了，所以他们是许多打的民事维权，不能解决他跟开发商之间的产品房集团诉讼的一些胶葛问题，带着这样的认知过来的，可是许多的业主他其实并不了解咱们律师为什么跟开发商之间产生的胶葛，不跟开发商打官司，跟政府打官司。思路在哪里，它的方法方法是怎样产生的，许多业主是带着这样的疑虑过来的，所以针对咱们在实务中许多业主提出的这些问题，咱们做一个房地产开发流程的整理，房地产开发流程的整理首要是针对咱们的批阅行政监管，它所涉及到的环节来做一个整理的。

　　现在咱们来看房地产开发的榜首个阶段，榜首个阶段咱们简略地把房地产开发分为几个阶段，榜首是拿地的阶段，第二开发商拿完土地之后进行建造出售的阶段，第三阶段是检验交给的阶段，大约分为三个阶段，咱们从三个视点三三个阶段里头涉及到的不同的行政批阅，那么从咱们的五证散布在不同阶段的哪个进程哪个方位，从这个视点来给咱们做一个房地产开发流程的整理，咱们把它称之为房地产开发行政批阅流程的整理。

　　拿地首要是什么？房地产开发，咱们开发商在获得土地，也便是正式签定土地出让合同之前，它会有一个叫勾地阶段，便是咱们日常日子中比较浅显的一个说法，什么叫勾地阶段？

　　便是我开发商意向跟政府去洽谈一块土地，这个时分咱们土地的大约的规划状况，它会有一个概念规划图，也便是说我经过一个概念规划图让政府知道我想在土地上建造什么类型的房子，我想做一个什么样的作业，它的大约规划的设想是怎样样的，那么这个时分根据开始的设想，政府假如有意向把这块地经过招拍挂的方法给到开发商之后，它就会有一个叫项目契合控制性详细规划，所以勾地是什么？

　　是开发商和政府的意向拿地的洽谈阶段，这个时分尽管没有正式的行政批阅文件，可是会有一些概念的规划图是会出来的。

　　是土地出让合同，签定土地出让合同，交纳土地出让金之后，咱们开发商获得土地的运用权证。

　　其实咱们在实务中开发商在拿地环节里头呈现的行政批阅，以及跟政府之间的胶葛，相对是比较少的，可是咱们也看到单个的项目是这姿态的，其他项目是由于开发商在土地出让金交纳的环节里头，有的土地上是分批分次交纳的，或许是交纳之后经过必定的税收优惠政策返还的，那么这个项目终究假如呈现了烂尾的状况，或许会在土地出让合同实行的环节里存在一些跟政府之间的胶葛，可是在咱们什物维权进程中，这个环节就涉及到行政诉讼仍是相比照较少的。

　　那么土地出让合同签定了之后，交纳了土地出让金，那么进入到一个环节叫什么？获得土地的运用权，获得土地运用权，是咱们五证的榜首个证，你获得了土地运用权之后，你就获得了土地开发的权力，那么往下你就要办用地规划答应证，办工程规划答应证，那么咱们现在知道房地产业可以用一个土地来撬动一个项目，他用一个少数的资金来撬动项目，便是由于咱们的开发商在获得了土地运用权之后，是可以用土地运用权来进行典当借款，对吧？

　　典当借款，可是土地运用权的典当借款，还有在建工程的典当借款，那么是要在获得预售之前进行解押的，也便是说你现在获得了土地运用权，你是可以用土地运用权向银行借款的，可是终究你房子建完了，在你要卖给业主之前，你要把用土地典当借银行的钱还掉，用你的在建工程借银行的钱来还。这儿头终究最重要涉及到的一个是什么？是不是在预售之前把欠银行的借款去还掉它？

　　获得了土地运用权之后，下一个才正式要获得的叫建造用地规划答应证，还有建造工程规划答应证。涉及到比较专业的证的时分，许多的业主来咨询到咱们的时分，就不太了解什么叫用地规划答应证，什么叫工程规划答应证，这两个证之间有什么样的差异，那都是规划答应证，用地和工程它的差异在哪里？建造用地规划答应证它这个证所管的内容是什么？

　　开发商建一个住所，或许建一个商业用地，它在土地的全体利用上与城市的土地利用全体规划是不是相对立？也便是说开发商要在这个当地建住所，这个当地不能是工业园区对吧？现在你要在这儿商业的话，那么好，住所和商业不能建得离工业园区太近，乃至你不能建到工业园区里头，你在大的土地利用全体规划上和城市的规划不相对立，那么我就可以给你发一个用地规划答应证。

　　但事实上咱们开发商现在拿地在获得用地规划答应证上，一般存在的问题都比较少，由于这归于大的土地用处的分类，对吧？我只需不在这个不答应的土地用处的规模内，我不在工业园区，简略讲我不在工业园区里头建房子，不挨着这个化工行业化工的企业，化工企业建了一个大型的住所区，那么它的用地规划答应证都不会有太大的问题，现在基本上不会在用地规划答应证上呈现一些准则性的问题。

　　那么现在更多的问题呈现在哪？建造工程规划答应证，什么是建造工程规划答应证？咱们浅显的讲，用地规划答应证管的是你这个土地的用处，对吧？你是哪个品种的土地用处的对吧？工程规划答应证管的是什么？土地以上的地上物是怎样建的？工程上面我建住所建多少层，它的容积率是多少，那么上面建的修建物是什么样性质的，就由工程规划答应证来进行相关的规范。

　　那么咱们在实务中许多工程规划答应证在施行建造的进程中，对终究的检验进程中其实会呈现一个问题，问题在哪里？咱们的法令规则，咱们开发商在任何一个当地建房子，那么这个房子怎样建多少层，它的容积率，它的车位的状况，它的公摊面积，这些都是由法令严厉进行规规则的内容，就在建造工程规划答应证，那么已然政府给你颁布了建造工程规划答应证，你就得依照工程规划答应证上答应的内容来进行建造，你不能擅自改动规划的，擅自改动规划是违法的，那么咱们法令关于工程规划答应证的规则是怎样样的？

　　是准则上政府怎样给你发工程规划答应证，你的地上物就得怎样建，多建1层多建一平米都是违法的，准则上你不得改动工程规划答应证，那么准则上大的方面不去做改动，比如说我不从10层变成15层变成20层，可是我在10层的根底之上，大的结构不变的根底之上，我发现我小小的卧室规划不是很合理，它的空间小，我从5平米规划略微改动成6平米，那么我的空间布局会更合理，更适合未来的寓居，更具有一个寓居的舒适性，那么咱们法令答应它准则不改动，主体不改动的状况之下，部分小规模可以请求规划部分进行改动，可是改动它有必要是部分的小规模的，必定不能是涉及到大的主体方面的改动，为了使得咱们修建更具有一个合理的寓居实用性，那么咱们可以进行小的部分规模的改动，可是改动也不是你开发商想怎样做就怎样做的，有必要走一个合法的批阅程序，那么会有相关的职能部分专门针对你的规划改动请求来进行一个批阅，那么批阅发现你确实是不对主体准则上的内容进行改动，仅仅小的部分规模的改动，那么批阅部分会赞同你的规划，假如说你现在涉及到大的方面的改动请求的话，改动请求就不会被赞同，假如你是未经赞同的擅自改动规划的，那么是构成违法的，咱们相关的规划行政监管部分是有职责对他进行相关的行政处罚的，所以关于工程规划答应证，假如开发商假如不是彻底依照咱们政府给他颁布的工程规划答应证来进行建造的话，就会涉嫌到违法，那么开发商在这方面涉嫌违法的话，政府在这儿头就有监管的职责，假如政府在这儿头没有对违背规划的建造行为进行查办的话，就会存在一个法令上的渎职，那么这便是咱们去切入一个案子，供给一个思路的点，在这儿头咱们给咱们介绍一下，咱们现在的拿地开发的阶段，它涉及到前面的首要的三个证是土地运用权证，用地规划答应证，工程规划答应证，再简略总结一下，咱们开发商假如未经规划批阅，然后擅自改动规划，给咱们这个项目带来的一个法令结果的话，带着一个违法的行为的话，咱们的行政机关是有监管职责的，那么这个给咱们介绍到了，可以让开发商以及相关的行政机关一起来承当不作为的法令职责。

　　方才介绍了五证的前面的三证，现在就讲五证的第4个证建造工程施工答应证，施工答应证是在规划答应证的根底之上，针对我这个施工队要到现场。榜首，有了这个证你的施工队就可以进现场去建造。

　　第二，到我的施工队在现场进行一切的建造的话，需求的详细图纸都会是证里头的附件内容，那么有了工程规划答应证，再根据工程规划答应证作出的的这个，工程施工答应证，那么就获得了一个施工的权力，获得了施工的权力之后，还会有每一个空间布局应该详细怎样建造它的施工图纸，那么在咱们各个房地产开发项目里头，咱们项目竣工之后，一切的工程施工答应证里头的施工图纸都需求保存在咱们城市建造档案馆进行存案的。

　　那么这个工程的施工图纸也是咱们检查开发商是不是彻底依照工程规划答应证进行建造的一个重要的根据。

　　所以当咱们用行政诉讼的手法来切入一个项意图合法性检查的时分，它的工程规划答应证，它的工程施工答应证里头的一切的施工图纸，当然不是一切咱们都请求，咱们会根据咱们的问题来确认咱们请求工程施工图纸里头的哪一部分平面图仍是剖面图，确认来检查这个项目究竟存不存在规划违法建造的问题，这便是咱们现在的第4个证。

　　那么开发商获得了工程施工答应证，拿到了施工答应证之后，那么就正式开工建造。

　　咱们本来许多区域的关于开工建造到什么时分可以进行出售，没有太严厉的规则，你看咱们西安在本来的时分建造到地上三层的时分，他就可以去办预售，在这种状况之下，开发商就可以用比较少的资金来撬动一个项目，那么许多现在的烂尾的项目都是由于没有要求到封顶的环节就答应他进行出售。但现在在咱们全国绝大多数规模区域里头的法令都要求你开发商开工建造，有必要到这个项目封顶之后，那么你才干够获得预售答应，那么获得预售答应之后，你才干够合法的卖房子。

　　现在获得了预售答应之前，咱们方才讲到咱们开发商需求做的一个是什么，一个叫价格存案，现在咱们不能打破政府对这个区域的价格存案辅导，你想卖房子，你先把你想卖多少钱。房子的均价到政府相关部分存案，获得经过了之后，你才干够拿到预售答应证，你才干够合法的进行出售。那么咱们在实际什物中看到有一个问题是什么？比如说咱们现在北京的燕郊前几年比较火的时分，房价现已炒到4万了，可是政府对它的限价，这个区域一切的价格存案不能超越25000，我不答应你25000以上的价格来卖，开发商他就面对一个很难过的地步，商场上分明能卖到4万，可是你要求我卖25000，那这个时分就会呈现开发商经过什么样的途径来躲避法令要求的价格存案准则，那么咱们在实务中看到开发商常见的躲避景象是什么？

　　把一部分的房子购房款做到装饰里头去，比如说我现在400万的一个房子，商场上价格现已400万都现已抢着要买，都买不到房子的状况之下，你要我卖250万，那好，这个时分我把其间的150万做到装饰里头去，我是精装饰交给的，但事实上是什么？开发商站在他的视点说我的房子商场上能卖到400万，那么我经过装饰去躲避价格的存案准则，那么这个时分他是不是真的想要给你供给一个价值150万的装饰的，那么像这种状况下在咱们什物中到了消防的环节就会呈现一个什么景象？

　　这个业主去收房的时分，看见合同约好150万的装饰，底子不值150万或许连50万都不到，由于躲避价格存案准则，然后用装饰来进行相关的合同的躲避的时分，在实务中仍是会呈现许多的胶葛的。

　　这个时分咱们以为开发商这么做他其实是违背了咱们行政批阅的价格存案准则的，那么已然它在价格存案准则上有违法，咱们相关的职能部分在这方面就有监管的职责，假如监管不到位，监管渎职，那么相关的行政部分也会承当一系列的职责，所以这便是咱们思路产生的起点，从进程开发的进程来分析咱们的思路。

　　那么除此以外，咱们开发商还有其他常见的躲避方法是什么？车位对吧？一个车位其实卖个5万10万都是比较正常的，可是在某些区域房价涨得太凶猛，我要经过车位来躲避价格存案准则的时分，咱们就看到什物中有什么？有卖40万60万的车位，那么还有现在3万的电商费，10万20万的电商费，那么在这儿头咱们就要说你线万吗？你的电商费真的合理吗？假如不合理，你是不是在违对你法令所要求的价格存案准则，假如你违背了价格存案准则，好我可以请求查办你这个违法行为，那么咱们就跳开了从合同自身去追查开发商的职责，从行政监管的视点里头给开发商施压，到达这么一个意图，这便是咱们预售之前的一个价格存案准则。

　　在这儿头给咱们再略微把前面的说到的预售答应证获得之前，咱们要进行一个什么？在建工程以及用土地进行典当的一个典当的环节，那么法令规则预售答应你获得之前，说白了你预售是什么概念？我现在拿着土地拿着在建工程向银行借钱来把这个房子建起来，那么建起来当你要把那个房子拿去卖的时分，你是不是得还掉银行的钱，让这个房子变成归于你的之后你才干卖对吧？你不能说我借钱建起来的房子我钱还没还，我又去卖房子，那么就会呈现你卖了房子的钱你是不是用来还给银行？

　　所以咱们法令规则是什么？开发商获得了预售之前，在获得预售答应证之前，有必要得把在建工程的典当款，还有用土地向银行的典当款去归还给债权人，假如说债权人赞同你在不同归还的状况之下获得预售答应也是可以的，我作为债权人现在他没钱还给我，可是我期望这个项目赶忙出售，出售完了之后回款能赶快还给我。

　　这个时分准则上法令是要求你有必要得还银行的钱，假如说你不还银行的钱的话，有必要征得银行或许其他债权人的赞同，并且这个答应他不去撤押的行为要做，在房管局要做存案，也便是说我作为债权人，我是可以赞同你不还钱去卖房子的，你就要确保这个房子卖了之后钱给我就行了，但这个时分你要到房管局去做一个存案，我赞同他不还款，先去卖房子，可是这儿头存案，你要抛弃你的优先受偿权，所以咱们经过这儿头要了解一个获得预售答应之前的解押的这个行为，那么现在咱们看到有些项目为什么会存在一个违法的行政监管或许是银行的违法放贷，银行的资金的违法，现在咱们看到有的项目是什么，它银行里头的款没还完然后他又获得了预售，获得了预售了之后，我在买完房子之后，被奉告我所买的房子还欠着银行的钱，正常的状况下假如有预售是不会呈现这种状况的，没有预售很有或许你买了这套房子还欠着银行的钱，要是银行来请求拍卖的时分，你能不能请求业主物权的问题，所以预售答应证是咱们在整个房地产开发环节里头很重要的一个证。

　　预售答应首要是什么？有了预售你的房子买卖合同是有用的，假如没有的话房子买卖合同无效，然后咱们业主是没有办法在未来的胶葛中获得一个准业主物权的，那么你买一个没有预售的房子，他也没办法请求借款，也没办法存案，乃至有或许是什么？你买了这个房子之后，银行奉告你这个房子还欠着我的钱，我要过来拍卖，可是正常的状况之下，有了预售就不应该再欠银行的钱，假如我这个房子我是在有预售的状况之下买的，买完之后又被奉告这儿头或许会有欠款的胶葛，并且进入到拍卖环节，那么这儿头银行的资金监管也会存在必定的问题，咱们政府的相关的监管部分或许也会有一个监管不力的问题，所以这些方面都会引发一个行政的追责，这便是咱们的预售答应完了之后，开发商获得预售答应之后会进行一个什么？资金监管，资金监管是什么概念？资金监管它是一个准则，是一个法令上的规则，它的意思是什么？你开发商在这儿头，其实你建一个房子你卖多少钱，你能挣多少钱，你的赢利空间是多大，我政府是不论的，可是我政府要管什么？处理开发商把这个楼盘建起来，你对外出售之后，最起码你得确保这个楼盘可以顺畅的交给，对吧？你不能在我的批阅之下拿到了开工答应在这儿建造，那么你卖了之后，终究这个房子烂尾了建不起来，那么这个时分咱们几百几千的业主购房，然后又面对烂尾违约的问题，构成一个社会不稳定问题，政府为了避免危险的呈现，他就做了一个资金监管，

　　当你开发商获得预售答应证之后，你需求跟住建局、开发商、银行三方一起签定资金监管协议，那么这个钱有咱们购房款里头有必要有必定份额要打到资金监管账号里头去，那么这个资金监管账号里头的钱你要动的话，有必要得供给相关的工程进度的相关资料，向咱们的住建局提出请求，住建赞同了之后，根据你的工程进度来给你划拨这个金钱，那么假如说咱们彻底依照资金监管准则来进行监管的话，那么咱们商场上绝大多数的产品房开发项目都不应该会呈现烂尾的问题，由于咱们政府的行政机关的监管便是为了确保你所收到的购房款，有必要有一大部分是用于确保建造，确保这个项意图顺畅竣工的。

　　所以说咱们反推来看，假如说我业主购买的房子，那么它是有预售答应证的，有预售答应证它就应该有资金监管，有资金监管就不应该呈现烂尾，有烂尾，那么它必定是存在一个资金监管不力，乃至是没有监管的这么一个景象，所以假如说烂尾了，咱们又发现资金监管不力，那么咱们能不能经过请求相关部分实行资金监管职责，经过这种方法一起给开发商以及监管部分来施加压力，来争夺一个两边调停的时机，这便是一个大约的思路。

　　这个思路确实认是由于咱们法令上对价格的存案准则，对预售准则以及资金监管准则都是有一个清晰的规则的，是建立在清晰的法令规则的根底之上，这便是咱们现在的出售环节。

　　那么出售的时分，你看咱们方才介绍到他封顶了之后可以去出售，那么出售的时分仅仅是项目封顶，他其实还没有建造结束，那么他获得了预售之后，就会进入到边出售边建造的这么一个环节，这个时分的建造或许是更多的是什么？主体工程以外的配套设备的建造。

　　那么相关的装饰的建造，咱们一般买的期房便是这个概念，咱们买的是期房，大约会约好在1~2年1~3年之后咱们来收这个房子，当然等的时刻越长，价格或许越廉价，买的是现房价格就更贵一点，咱们现在说的是咱们买的是期房的这么一个景象，它获得了预售进行了资金监管之后，它会有一个进程，叫什么？我一边来出售一边来建造，那么一边出售一边建造。后期就会进入到主体结构检验环节。

　　产品房和普通产品是相同的，你去建造完成了之后，要政府部分给你打一个合格证，这个产品是合格了之后，那么你才干够放到商场上去进行出售的。

　　假如说他没有一个产品的合格证，事实上这个房子它和普通产品相同，它是不能进入到商场的流转环节的，那么咱们产品房的合格证是什么？榜首个是咱们的主体结构，当你建造到一个主体结构竣工的环节里头，要先针对主体结构进行检验，进行主体结构检验完了之后，他持续施工，把配套都建造完成了之后，那么就会进行一个分项的检验，分项的检验包含了规划的检验，消防的检验，还有人防的检验。

　　那么这个时分一切的这些环节做完了，做一个总的竣工的检验存案，竣工检验存案是什么？这个房子主体结构没有问题，各项配套也没有问题，各项分项检验都没有问题之后，我会给你一个总的检验，意思便是你这个项目一切产品房政府需求批阅的项目，需求检验的项目都是合法的，你可以去交房了，对吧？这个时分会有一个竣工检验存案，

　　由于在这儿头咱们看到它的每一项检验都是有详细的法令规范，并且有详细的法令规则的。

　　那么这个时分规划的检验查的是什么？我检验的是什么？检验你的工程规划图纸是怎样批给你的，施工图纸是要求你怎样建造的？终究你建造完的什物是不是跟你的工程规划答应证以及你的施工图纸相吻合，那么当你的规划没有产生改动，或许是产生改动的时分你经过了合法的批阅，那么这个时分检验才会经过，不然你随意改动规划的话，你规划检验是经过不了的，那么规划之后会有消防人防的检验要求，你彻底契合我政府的批阅要求，可是现在咱们在实务中有一个问题是什么？一个项目太大了，一般会涉及到几十万平米，咱们现在就会看到一些规划以部分替代悉数对吧？

　　或许在部分某个当地检验不合格，或许是检验上有忽略，使得咱们开发商可以把公摊部位变建成违章修建来赠送给业主来卖给业主，这种状况咱们在实务中都是许多见的，在这个时分不仅是开发商存在违法，其实咱们行政机关监管部分还在一个规划的检验环节上存在必定的渎职，那么只需咱们能找到这些违法点，也便是咱们案子的切入点，所以咱们要了解房地产开发里头的行政批阅流程的这些检验流程，那么是对咱们的思路的开辟以及作业的展开是十分的有协助的。

　　前面其实咱们在预售答应证之前会有一个叫猜测面积图，猜测面积图终究和实测面积图是要做一个比照的。法令规则我的实测面积，也便是说我建出来的什物，那么跟你其时猜测的不能相差超越3%，超越3%之内，咱们法令以为是一个合理的修建差错，可是假如你超越3%以外的，那么它便是一个违法的超面积超规划的建造，那么这时分开发商需求自己来承当职责的。

　　所以咱们要了解到终究这儿头这个环节会有一个实测面积图，它是咱们面积差错的结算的根据。

　　咱们在了解这个流程的时分，咱们就可以看到切割开零出售售后返租的商铺，它其实会在什么当地呈现问题，那么它的现场其实是没有商铺，咱们说它是概念商铺切割拆零出售，已然你是切割拆零出售，那么其实你在检验的环节里头，你是没有办法做出一个实测面积图的，实测面积图很有或许是造假的。

　　那么咱们在许多项目里头发现的一个问题是什么？在这个环节里头，开发商以部分检验，以部分的实测图来替代悉数的商场的实测图以及检验。那么假如说咱们可以把它整套图调出来，看到它实测图里头的一些问题的话，那么咱们就能发现在这儿头的猫腻，发现开发商打的擦边球，这便是咱们对流程解说的含义地点。

　　好，接着咱们方才讲的是什么？竣工检验存案获得了之后，也便是说我全体产品房的合格证拿到了，拿到了之后我就可以去交给房子，交给房子来处理产权证，那么至此的话咱们整个从浅显含义上的了解，房地产开发的流程，结合他在这个进程中，行政部分对他的批阅环节，批阅的节点咱们就介绍完了。