12月21日，在由每日经济新闻和成都商报社主办的第六届我国价值地产年会上，来自世联行、金科集团、中天城投、新期望地产、东原地产等企业的高管，环绕

　　世联行副总经理、董事会秘书袁鸿昌：2016年我国房地产出售额创了一个新高，挨近11万亿元，出售面积超越14亿平方米。2013年榜首次超越8万亿元，2015年8.7万亿元，后续是否能连续？第二，在座的各位开发商，你们怎样看待这个职业的未来？是不是这个职业规划就越来越大？

　　金科集团董事长蒋思海：榜首对我国房地产职业是看好的，可是区域差异很大。总的来说，至少在今后房地产企业的生存空间会更大，但要有自己的特征。第二要有适宜的规划，这是我大致的主意。

　　中天城投履行总裁张智：从区域商场的状况来看，我比蒋总估计的更达观，所以咱们深信这个职业有一个很好的远景。

　　新期望地产集团总裁张明贵：我个人对地产职业未来十年对错常看好的，原因很简略，从需求端来讲，其实长时刻的需求，城镇化的进程，还远远没有结束，至少还有空间。从供应侧来讲，从产品迭代的视点来看，也会发生许多新增供应。

　　东原地产集团营销办理中心总经理陈文：咱们今日提到了一个题叫城市运营，这也是这两天比较抢手的论题，咱们叫城市运营商，叫日子服务商，咱们都在有意躲避“开发”这两个字。在开发逻辑下，短期的做法总有走到头的年代。咱们讲运营是长时刻的事，是可以让这个职业连续它的光辉，对成功的企业家来讲，这个企业才有百年的基业。

　　袁鸿昌：假如一讲开发商，咱们一般的方针是出售额，土地储备。咱们这儿讲运营，我不知道在座的各位，讲到城市运营的时分，您这儿还有什么新的纬度或许要掌控什么新的资源？在座各位，你们企业做了哪些预备呢？

　　蒋思海：城市运营商的概念谈了许多年了，每一个运营商对这个概念了解是不相同的。我以为，城市运营商是经过对资源要素充沛的知道今后，经过商场、法令，或许其他一些立异行为，把城市的增值和优势资源发挥出来，这是城市的运营。作为企业来讲，也是环绕城市开展的规划和方针，经过企业本身的商场化机制和手法，把开发的产品，怎样有用的融合为城市的一部分。

　　开发和城市运营，假如要彻底分隔，也有一些问题，由于它是一个有序的连续和弥补。咱们做城市运营这一块，榜首是开发房子或许5年时刻就没有了，卖完就走了，但咱们怎样把客户变成用户，或许便是要把这个短短的5年时刻的前端，变为70年的有用生命周期，现在咱们榜首加大社区的归纳服务，金科下一步是地产+服务，假如咱们把地产的这些客户变成用户，在70年的进程中，它能在这个社区或许城市里边日子，咱们便是城市运营商，包含咱们现在也提出社区归纳服务，咱们现在是打造重度的笔直渠道。

　　张智：我了解城市运营商像蒋总所说的，依据详细的城市区域的内省需求和资源禀赋，开展商使用自己的资源整合才能和自己的优势，经过商场化的机制，来对一个区域进行更大维度的建造，比惯常所说的房地产开发，更大程度的，更深化一些的运营开发建造办理，这样一个进程我以为便是城市运营。在做这件事的组织，并且为股东带来报答，这便是城市运营商。

　　中天城投在区域商场跟金科有相似的当地，比方说咱们经过三十多年的实践，咱们形成了杰出的教育系统，物业服务系统和健康系统，他们除了服务咱们本身的项目自外，咱们也为城市供给了这么一些服务。这些服务，一方面给企业带来了好的口碑，但一起也使咱们成为这些区域城市服务的供给商，一起从企业的视点来讲，也获取了赢利，这是一个多赢的局势。

　　张明贵：我个人对开发商要转型成为房地产运营商，这个概念我便是不认同的。假如说是城市运营商，那么你公司的财报里边的中心收入和中心赢利来历应该是以城市运营、财物运营、服务增值为首要组成部分，今日咱们看到这么多开发企业，有哪一个企业敢说他的收入是以城市运营为主体的，清一色都是以房地产的出售为主。

　　第二个观念，咱们今日所讲到的不外乎社区做得比较好，这些本质上都是开发商在满意日益增长的需求，为了更好的卖房子，或许把房子卖出更高的价格，这是开发商的本份，曩昔没有那么做的原因是由于需求和经济水平有必定的联系，我以为这是开发商的本份，我以为本质上都没有变。

　　张明贵：我以为是这样的，由于造概念和造噱头是开发商最拿手的事，新期望是做工业的集团，我对运营还有一点的了解，包含新期望集团从前在做产城一体，归纳配套，拉高城市密度，其实运营的作用也不错，可是我的感觉不外乎仍是在卖房子，只不过配套好了一些罢了。

　　陈文：或许有不相同的声响，我有一些不同的感受。大部分的开发公司里边都有运营部，我以为运营部在一个企业里边承当三个功能：榜首是管方案落地的，对开发公司来讲，本来咱们只需求处理，这个项目依照规划方针合格的建出来就可以了，运营很重要的一点是你不只要建出来，运营的逻辑背面是要高效高标准的建出来，这也意味着对一个城市的职责，只要有了城市职责才有久远开展的才能和愿景。

　　第二个是处理端口问题，部分和部分之间有许多的借力，是需求运营履行的，比方规划落地、交通问题、美化问题等等。在这个端口完成很好的运营，往往这个项目就能取得很好的超量报答，我以为这个超量报答是这个职业走下去的赢利来历。

　　第三个在一个企业傍边，运营是处理1+1大于2的挑选，运营最终呈现的效果，要比单部分来做更好。从开发企业来讲，前十年咱们更多的是给业主建一所好房子，未来更多的是给业主搭一个好的日子渠道。

　　袁鸿昌：我想问各位企业的掌舵人，你们在资源的投入上，运营和开发占企业的百分比是什么样？为什么？运营说起来很高兴，可是赢利很薄，花许多的资源，挣钱又很少，各位老总你们是怎样分配你们公司的资源，调配运营开发的？

　　蒋思海：这个份额，我想咱们的投入应该说80%以上是在开发，20%在运营。我以为一个好的开发商便是城市的运营商。

　　张智：我了解每个人对城市运营商这个概念的了解有所不同，刚刚张总说的观念我也以为他的逻辑，站在他的视点是有理由的。从咱们来讲，当你的事务现已延伸到了城市运营的那些纬度去的时分，并且你经过在这方面做出尽力，而获取收益的时分，你就应该是承载城市运营的任务的开发商了，就应该是城市运营商。

　　一起，城市运营不是那么简略，它的确需求依据城市运营的方方面面，要去考虑的纬度比咱们一般的开发考虑许多的东西，除了硬件建造，包含人口、文明的导入，方方面面，使得咱们的业主可以喜爱上这个当地，让它继续的发日子力。这的确是一个很难的事，但的确也是一个城市运营商的内功地点。

　　张明贵：未来十年，我以为开发商肯定的赢利主体和收入来历仍是修建开发，说一个最简略的数据，咱们一年的产量，未来十年保持在10万亿元左右，环绕社区财物这个视点来讲，今日我国的存量房，最多200亿平方米。咱们简略说每平方米一年的物业费或许20块钱，4000亿元，它的收入水平或许还不如10万亿元的赢利水平高。我信任这种权重和主体，在未来不能说永久不行改动，可是在咱们有生之年不行改动。

　　陈文：榜首个运营的逻辑是两件事，搭渠道、做内容。特别从2012~2015年，搭渠道搭得比较好的开发企业，咱们会发现应该多多少都完成比较好的溢价出售。

　　第二个做内容这个端口，咱们现在这个企业心思仍是放在大渠道这个端口，做内容有许多的测验，百家争鸣，可是没有一个十分成功的样板，可是最起码在这个职业傍边，关于百年基业有主意的企业家来讲，在做内容这件事上，这两年在不断的加大投入，在不同的方向做测验，由于适当一部分人以为做内容是未来房地产职业取得中心竞赛力，或许是差别化竞赛优势的来历之一，未来到底会怎样样，暂时不好说，只能说这个端口关于房地产开发企业的实践奉献很低，可是就像一个企业的研制投入相同，它对未来或许或许会让咱们取得一种惊喜，现在还存在一个百家争鸣的立异投入和研制测验。

　　袁鸿昌：感谢四位嘉宾，你们的讲话让我深受启示，2010年世博会有一句标语，叫城市让日子更夸姣，事实上这些年城市让咱们更赋有，城市未来的夸姣程度也取决于咱们，假如咱们只是做开发商的话，城市会变得愈加夸姣，不管是运营、服务，刚刚在座各位都说了许多，公司越做越成功，在座的各位出资也愈加的成功。