国家为了完结整体经济方针，从微观上调控经济，引导资源流向，拟定了许多的税收优惠方针。关于交税人运用税收优惠方针进行谋划，国家是支撑与鼓舞的，因为交税人对税收优惠方针运用的越多，越有利于国家特定方针方针的完结。因而，交税人能够光明磊落地运用优惠方针为自己企业的出产运营活动服务。

　　交税人能够依据需要，或许挑选在优惠区域注册，或许将现时不太景气的出产搬运到优惠区域，以充沛享用税收优惠方针，减轻企业的税收担负，进步企业的经济效益。

　　交税人创造条件使自己契合税收优惠规则或许经过挂靠在某些能享用优惠待遇的企业或工业、职业，使自己契合优惠条件，然后享用优惠待遇。

　　嘉业•海湾坐落南*市国家经济技能开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积114.24亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建造完结。一期占地面积为38129.6㎡，二期占地面积为38034.1㎡。

　　项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期悉数竣工交给业主运用。产品包含一般住所、商业等非一般住所、公建配套设备、地下建筑等，项目规划目标如下：

　　蛟湖经典拟建于南*市国家经济技能开发区双港东路处。项目数据在事例中有详细阐明，在此不再累述。

　　嘉业•海湾坐落南*市国家经济技能开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价现已打破8000元/㎡，接近的红谷滩中心区均价现已向10000元/平米的成交均价跨进，该年南*市全体供应量缺乏，2011年根本没有剩下存量，因而价格再度攀升。性价比招引了很多的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业•海棠湾项目地点的区域搬运。因而，一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还添加了地源热泵、太阳能等低碳技能及每户达10%左右的面积赠送，整体造价较红谷滩建安造价参阅目标高出10%-15%。嘉业•海棠湾项目一期二期时刻紧，中心几乎没有断档期，本钱又比较较高，谋划案极富应战又极具代表性。

　　蛟湖经典拟建于南*市国家经济技能开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收谋划，一方面能够为企业供给合理的税收谋划主张，有利于企业削减交税本钱，进步企业赢利率，然后进步企业的商场竞争力，另一方面确保项目施行的可行性，进步资金运用率。

　　从实践出发，经过不同的运营环节，顺藤摸瓜式将所触及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且详细地提出谋划计划。计划从开发预备、开发建造、出售环节、清算环节和后续办理这五个环节着手，针对不同税种所触及的问题提出解决方法。

　　在拟建蛟湖经典住所小区的预算中，就地安顿拆迁户的房子拆迁面积到达5000平方米，其间就地安顿等面积归还4000平方米，其他1000平方米以7500元/平方米的价格给予钱银补偿。已知该住所项意图房子商场价格8000元/平方米，以协议出让方法获得的土地运用权本钱为8000万元，可售总面积50000平方米，其间包含用于拆迁安顿的房子面积5000平方米。

　　计划一：拆迁过程中，钱银补偿部分以实践付出的拆迁补偿款确认契税的计税依据，就地安顿部分应以每平方米的钱银补偿规范确认契税的计税依据。

　　回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元

　　计划二：拆迁过程中，钱银补偿部分以实践付出的拆迁补偿款确认契税的计税依据，就地安顿部分应以被拆迁房子每平方米的商场价格确认契税的计税依据。

　　即回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×8000元/平方米=3200万元

　　嘉业公司的金域海棠项目中，对土地增值税汇算中利息的扣除核算方法挑选上进行比较剖析，该项目获得土地运用权所付出的金额为6700万元，开发本钱为4亿万元，而利息支出为1680万元。

　　【定论】就金域海棠项目而言，计划二的扣除额大于计划一，差额为655万元，因而计划二更合算。因而在汇算清缴时应挑选计划二，那么企业就不能合理分摊利息费用或不能供给金融机构的证明。

　　嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一地块，其土地本钱和开发本钱算计为29000万元，评价公司依照市价给出的评价价格为50000万元。现有两个计划如下(均选用营改增后的简易计税法)：

　　嘉业公司将该项目作为产品房用于直接出售，依据税务规则，依照出售不动产税目交税，触及土地增值税。

　　嘉业公司先将该地块出售给绿洲公司用于员工住宅，土地转让价格依照评价价格为10000万元，土地本钱为7280万元，进行土地运用权证的更名，触及土地增值税。嘉业公司与绿洲公司签定房子代建协议书，工程所需悉数建造资金均由绿洲公司供给，一同绿洲公司还担任收购大部分的建筑材料（价款约为1300万元），嘉业公司只担任工程的组织协调作业，建筑面积为90000平方米，依照每平米2500元收替代建服务费，算计22500万元。代建服务期间费用猜测为6500万元。代建服务依照服务收入交税，不触及土地增值税。

　　【定论】依据以上剖析，就此项目来说计划二净收入更多，比计划一多296万元。因而计划二代建更好。

　　金域海棠项意图园林美化工程项意图实践园林美化工程费用约为774万元。一般来说，园林美化施工中，苗木费占比约为60%，因而合理估量该项目中的苗木费为464万元，其他费用为310万元。别的，嘉业公司首要有三种供货商能够挑选。其间甲公司是以建筑安装为主业，运营范围包含苗木栽培。乙公司是专门进行苗木出售的公司。丙公司以出售苗木为主业，运营范围包含建筑安装。与甲公司、乙公司，丙公司均能获得增值税专用发票。

　　【定论】四个计划付出的总费用都是774万元，可是计划一的可抵扣进项税额要更少，计划四可抵扣进项税额最大。假如要和以建筑安装为主业、运营范围包含苗木栽培的企业协作时，房地产开发企业把苗木出售费用和美化施工费用分隔签定合同更好；一同，先从苗木出售公司购买苗木，再与园林公司签定美化施工合同也能够到达相同的谋划作用。

　　嘉业•海棠湾的32#产品房，同职业房价为1700～2000万元之间，开发该产品房，付出的土地出让金为200万元，开发本钱为900万元。

　　除相关税金外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。

　　计划一：公司要享用起征点优惠，又想获得最佳赢利，则最高价格应为：1430×1.269=1814.67万元，此刻增值额为287.9万元（1814.67/（1+5%）－1430－1814.67×0.571％）。

　　【定论】当同职业的房价在1700～2000万元之间时，公司应挑选1814.67万元作为自己的出价格格，使本身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的赢利。当然，假如公司能以高于1934.79万元的价格出售该产品房的话，所获赢利将会进一步添加。

　　嘉业海湾房地产在南*开发了产品住所项目，住所小区容积率为1.5平方米，户型为两室一厅、三室两厅，建筑面积在90—140平方米，总建筑面积为10000平方米，其间地价及开发本钱为9000万元，准予扣除的开发费用1000万元，扣除项目金额算计为1亿。企业直接出售毛坯房，出售均价为16000元每平方米。

　　假定企业的出售形式为计划一,后经过实地考察调研，主张在价格加上装饰本钱后定位19000元每平方米，将毛坯房装饰后出售，定为计划二。

　　依据上述第三点方针可知该公司所开发的产品房归于一般住所，所以该公司免于交纳土地增值税。

　　【定论】经过测算(装饰本钱为3000元每平方米),企业应交纳首要税金总额是1355.24万元，两种计划交交税金总额相差775.861万元，扣除添加的装饰本钱后，企业选用计划二净赢利添加633万元。咱们经过对影响税额的要素进行剖析，仅添加了部分房地产开发本钱，却享用到税收优惠方针，免交了1004.001万元的土地增值税。

　　嘉业•海湾有31栋和32栋两幢商业用房，且处于同一片土地上，出售31栋房产获得收入300万元，答应扣除金额为200万元；出售32栋房产获得收入400万元，答应扣除项目金额为100万元。

　　31栋房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；

　　32栋房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；

　　答应扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；

　　应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。

　　【剖析】经过比较能够看出，兼并核算对公司是有利的。从上例能够看出，因为两类房产增值率相差很大，只需房地产开发公司将两处房产组织在一同开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一同核算，一同申报交税，就能够到达少交税的意图。

　　以嘉业房地产企业开发项目开发一期为例（见表一），选用分两类（即一般住所和其他）对项目进行清算，企业应纳土地增值税1029万元，税负率0.98%（见表二）；选用分三类（即一般住所、非一般住所和其他）对项目进行清算，应纳土地增值税2343万元，税负率2.28%（见表二），两者核算应缴土地增值税相差较多。若选用四分类，企业税负更重。

　　经过上述核算，能够看出，在此事例中，房地产企业进行土地清算时，对房子类型选用分三类的方法，税负更轻，可是该成果仅限于此事例。

　　嘉业房地产企业有未售完的搁置房产中共2.5万平方米，公司决议依照每平方米每月110元对外租借，该价格包含了物业办理费和水电费，假定每月从客户处收取的物业办理费和水电费算计为60万元，该企业的租金收入收取方法有两种计划可供挑选。

　　依照从承租方收取的总价款275万元与客户签定一份房子租借合同，不区别房租收入与物业办理收入。每月租金收入为2.5×110=275万元，企业应该交纳的房产税为275×12%=33万元，应该交纳的增值税、城建税及教育费附加算计数为275×11%×(1+7%+3%)=33.275万元，以上交税金额总计为33+33.275=66.275万元。

　　与承租方签定两份合同，一份是以房地产企业名义签定的金额为215万元的产品房租借合同，另一份是以下设物业公司名义签定的金额为60万元的物业办理合同。站在终究投资人的视点看，每月从承租方处收取的总收入仍为275万。

　　物业公司应纳增值税、城建税及教育费附加：60×6%×(1+7%+3%)=3.96万元

　　【定论】与计划一比较较，计划二能够在坚持总收入不变的情况下，房地产企业少交税66.275-25.8-26.015=14.46万元。

　　以上便是依据江*嘉业有限公司金域海项目分公司已建项目——嘉业•海湾和拟建项目——蛟湖经典为例的谋划事例。其他企业参阅本事例请结合本身实践情况。